別傻傻的簽下去!預售屋常見的8大合約陷阱

買預售屋的人心臟要很強!縱使政府高呼要求檢查、規定預售屋開賣前要送審合約書,可是道高一公分魔高三丈,他送審的標準版合約和你最後要簽名的那一份,很可能是日月之距,簡單來說消費者根本無從核對版本。

以下八點是現在市場上主流合約書的常見問題,這些連十大建商都在用的白紙黑字詭計,小老百姓如果沒有多留心,逃得了嗎?等你眼睜睜簽下不平等合約,等交屋時再來大呼小叫找律師有用嗎?白紙黑字可都是你親自簽下的喔!

一、預售屋沒附上有尺寸的平面圖

太多人在交屋前問我驗屋問題,傳來平面圖後我一看:又來了!又是這種沒有尺寸的圖!想想看,建商要給你多寬的陽台?客廳面寬該有多寬?臥室的雙人床到底可不可以放下去?柱子到底有多粗?牆壁有多厚、是輕隔間還是磚牆還是RC牆的厚度?

建商的平面圖沒有標明尺寸當然是故意的,他大可喊「大家都是這樣」、「你相信我不會騙你啦」、「我們公司那麼大,蓋房子很有經驗的」……偏偏再大的建商也會蓋出漏水房,往往關鍵原因就出在建造的時候工人不夠專業,需要更多的彈性空間。

房屋在興建時,空間尺寸當然要使用雷射定位並且依循建築圖來建造,但只要是人,稍有醉意,啊不是,是稍有睡意,或是工頭和工人溝通不夠精準時,工人就會憑他的經驗和想法來施作,麻煩在於這中間的「創意」有時大、有時小,也因此那些比較黑的建商,怎麼會願意大方給你附有精確尺寸的圖面?一旦「細節都有憑有據」,在驗屋時豈不是容易被客戶挑剔刁難?更何況不少建商蓋的小二小三房,為了多A公設比跟縮小坪數,臥室的寬度只跟一般雙人床一樣寬,只要他少蓋那一兩公分,你的床就一定塞不下。

問題是,蓋出精準的正確尺寸,本來就是建商的責任,所以請切記至少一定得索取到建築藍圖,並釘入合約中,才能確保你買的房子到底有多長、有多寬,以免到時要計算面積時只能跟著感覺走。

二、加簽二次施工同意書

你想要違建嗎?還是你壓根買到的是違建?又或者,漂漂亮亮的社區建案大廳,其實是不能說的違建?普通等級、有點黑不是太黑的建商,會蓋出讓你「方便」日後外推的形式;存心要養套殺等級的建商,則會貼心的「幫」你喬好一切,也就是幫住戶「爭取」到更多使用坪數,並且還會採用全社區統一違建規格的方式,讓整個建案更好看。以上的關鍵就在於,合約書要多簽一份「二次施工同意書」,建商也不會找你多收錢唷,你看看,這服務多貼心?

但如果你細瞧一下:「購買人委託XX工程行施作」,也就是這個工程居然是你「自己」發包的!萬一違建被告發、要被拆除,建商就會說:「這是住戶自己做的喔!(法律上)跟我無關!」萬一陽台外推的地方漏水,有住戶告上法院?這也不是問題,建商會在法庭說:「這部分的施工是買方所為,跟我們無關,我們無法幫他保固漏水。」

好一個翻臉不認人!更進階的是,萬一你家漏水或是新電梯要點交,建商就擺爛不管,甚至還有剛交屋就漏水的情況,請他們協助維修施工也愛理不理。如果你想提告,就有建商會威脅自爆:「你家這裡那裡都是違建耶,去找政府工務局檢舉,你的外推就會被拆光光,公設的健身房也拆光光!豪華門廳也是違建,通通都要拆!」

別以為養套殺到此為止,還不只呢,萬一合約沒有仔細看清楚,他還會壓一條內文:「買方已知此外推施作並不合法,特立此同意書為證。」你告上法院,永遠不會贏,恭喜,買到一間被拆光也不會有人同情的先天問題屋!

三、裝潢金折讓

這招數有多萬用?房價起漲時,建商怕客戶沒有足夠的現金,會用這個方法助你一臂之力;房價下跌時,建商要靠你幫忙穩住房價、慷慨優惠你200萬元,也會使出這招;當你發現自己真的口袋不夠深,沒關係,建商靠這小方法可以讓你多買一個車位;更讚的是,當你有意願投資,建商一樣用這招就讓你掏錢多買一戶。

這招是什麼?很簡單,在合約書的某一個不起眼之處寫著:「本房價內含裝潢金折讓款200萬元整,在交屋時退款給XXX帳號。」

這裝潢折讓款大有操作空間,比如房價實付800萬元,成交價格會寫1,000萬元,實價登錄跟找銀行貸款都是1,000萬元,到時預計八成房貸就是貸款800萬元、自備200萬元,那麼當房屋交屋時,這200萬元就會滾回消費者口袋裡,他買的房子幾乎等於零頭款,而當消費者要賣屋時,哪怕是只賣900萬元,看起來獲利100萬元,可是在實價登錄上的紀錄就是「賠售」100萬元,還免繳房地合一稅呢!

這合法嗎?當然不,被抓到,「使公務人員紀載不實之罪」,關三年;沒抓到,這種不老實建商給你的屋子能有多美好?想投訴媒體踢爆或打官司?好啊,大哥找人頭來當業務,說自己犯罪,要死你去死,要關你去關!你敢投訴踢爆?

四、由XX建設履約

為了保障預售屋的買家,政府弄出五種履約機制,分別是:不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業擔保、公會擔保,前兩種對貸款給建商的銀行保障較多,價金返還的機制對消費者最好,但這前三種機制對建商來說都要投入不少履約成本,後兩種藉由公會或是同業來擔保的方式,對建商最划算,費用最低,但現實上容易被惡意扭曲──只要隨便成立一個紙上公司或紙上公會,就可以擔保消費者權益?制定出這樣的履約機制,堪稱由建商領導政府制訂保護消費者法規的戮殺案例。

「公會履約」比較少見,因為公會是靠會員繳錢支撐的一個組織,憑啥你建商蓋房子蓋一半倒掉,要其他建商來幫你收拾爛攤子?願意成為履約對象的公會,比較大的機率是由一堆小公司或紙上公司成立的,反正這種公會沒有影響力,萬一出事頂多廢了這個公會,政府也沒規定建商一定要加入「哪一個」公會。

「同業履約」的案例,則有一個被抓包的例子。記不記得「虧雞福來爹」(Crazy Friday)?就是曾經參與競選台南市長但失利的林義豐先生,他的伍彩建設因推出台南史博館對面的天價建案「伍彩東急」而聲名大噪,但開賣三年只挖了幾道溝,工程進度毫無動靜,有些買方發覺不對勁,剛開始想解約還被要求得支付違約金,急起來找媒體踢爆,才發現這預售案居然是由他家兒子的建設公司來做擔保,試想,爸爸的公司如果倒了兒子還會在否?這根本就缺乏保障!

五、自通知交屋日起視為已交屋

不少黑心建商很愛來這招,並且會把更多條文藏在斯文與古文裡,用一堆文字來掩藏這個訊息:「我要你交屋就是要交屋!」網友對我投訴的案例,是建商通知他去驗屋(並且等同交屋)時,踏入屋內看到的是沒有地磚、沒有廚具、浴缸還放在角落沒有安裝的「新落成廢墟」,但工地主任的回應是反正屋主也是要裝潢,乾脆到時候一起處理,「只要二天就好」──只是這裡以台語說的二天,大約的單位是一個月呢!

這要怎麼辦?看了合約,是屋主自己簽下同意「通知交屋起視為已交屋」,合約上這一條還有黑字加粗體耶,旁邊還有一個親自簽名蓋章的欄位!這時你只好睜大眼張大嘴的說:「客客氣氣漂漂亮亮的跑單小姐說這是制式化合約,就叫我簽這裡簽那裡,印章是她幫忙蓋的,我那時以為這是股票上市公司,應該不會騙人……」

還有類似的一大堆投訴,比如剛蓋完就正在漏水也得交屋啦、銀貸已經開繳三個月房屋卻還在修,或是屋主嫌屋況不夠完善硬是不交屋,結果居然被建商以違約為理由,直接沒收之前已繳的二成自備款。

有這條,千萬別傻傻的就簽下去,這是預售屋合約出現問題最多、堪稱最恐怖的一條條文,簽了,沒事是運氣好,有事,建商會在交屋時黑化跟你翻臉!

買房勝經:高房價時代不被坑 ,黑心房市全集新修版

( 本文摘自Sway著《買房勝經:高房價時代不被坑 ,黑心房市全集新修版》,寫樂文化提供)


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