親人買房時說好 賣房時卻翻臉!借名登記最大問題在哪?

借名登記在台灣非常常見,不論是為規避法律上的資格限制(例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、為規避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債務、債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產(例如避免朋友借錢、公務員身分)、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等,原因可謂花樣百出。

62歲的孫伯接近退休年紀,這兩年總想著學朋友買間房當包租公,投個幾百萬,然後每個月萬把塊的租金穩穩收,也算是穩定的現金流。

這不,在他認真做功課下,最近看上了一棟合適的小透天。過程中,出價也算順利,只不過在申請貸款時出了點問題。原來,因為孫伯和孫嫂的年紀已瀕臨申辦銀行房屋貸款年齡最高65歲之限制,再加上目前居住地的房貸尚未還清,沒有用現金買房的打算;如此一來,銀行不是條件開得極差,就是根本不給申辦貸款。

在一連串家庭會議後,最後孫伯借用大兒子及大媳婦的名義辦理登記,以提高銀行貸款成數和條件。孫伯用自己的名義轉了190萬元到大兒子戶頭,剩下的款項也陸續藉由家人的名義轉過去,最後統一由大兒子把錢匯進履約保證帳戶。

順利過戶之後,仲介也即刻向孫伯辦理交屋,並將房屋的所有權狀正本點交予他。一家人欣喜不已,孫伯將房屋打理過後,交由仲介出租,樂呼呼開始過起房東生涯。

一個月2萬的收租生活就這樣過了3年,因為近來房市大漲,讓孫伯有意賣掉小透天套利先賺一波。他一邊找房仲銷售,一邊叫兒子請大媳婦申請印鑑證明,以利之後房子售出辦理買賣過戶,過程中也順道包了10萬塊紅包,作為借名登記費用,感謝媳婦出名。在幾週的不懈努力下,孫伯以兒子和媳婦代理人的身分成功簽約。

一切看起來順利得不得了,但誰也沒想到,就在簽約成功隔天,大媳婦突然離家出走,還拒接家人的電話。她向仲介公司表示沒有借名登記這件事,自己已經辦理變更印鑑證明,這間房屋是孫伯當初送給自家的。現在除非孫伯同意將出售價金分一半給自己,否則她不願意配合提供印鑑證明辦理過戶。

為什麼那麼多人愛借名登記?

所謂借名登記,依最高法院判決之定義,是指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約」。

借名登記在台灣非常常見,不論是為規避法律上的資格限制(例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、為規避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債務、債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產(例如避免朋友借錢、公務員身分)、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等,原因可謂花樣百出。

太多人把借名登記想簡單了!

但翻開訴訟案例,為什麼借名登記的問題這麼多?往往還是歸因於,一般人根本沒深思熟慮,像是借名登記的約定是否有效?有沒有可能出名的親友上一秒親暱答應,下一秒翻臉不認人,反過來侵占財產?出名的親友在外欠錢,會不會導致自己在他名下的財產被查封?借名登記時間久了,財產有沒有可能要不回來?

前面的案例雖然突兀,但事實上在大媳婦幹出這事之前,發給孫嫂的一封簡訊中,就可以看出端倪,「媽媽,我們準備離婚了,得知你的房子要賣,不過我必須跟你們說,我還是有我要爭取的……」

這再次說明了一個偉大的道理:不要在金錢面前,考驗人性的貪婪。

沒經金主同意就賣房,能要回來嗎?

事實上,法院目前對借名登記並不是很友善,因為多數認定你會幹這檔事,多半還是以逃稅、虛偽為目的。

所以在最高法院2017年2月14日第三次民事庭會議,通過了有關借名登記之決議:借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係,乙未經甲同意,將該不動產所有權移轉登記予第三人丙,其處分行為效力如何?

決議:採甲說(有權處分說):不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分。 

引用上面故事的角色,白話文的意思就是:今天假設被借名的大媳婦和大兒子,聯手偷偷賣掉了孫伯的房給第三人阿貓後,才被孫伯發現自己的房子居然被不肖子媳賣掉。

不好意思,這房子是要不回來了,孫伯不能主張「這真的是我的房子,老子只是借名登記呀」,而向阿貓要求把房子還回來。他能夠做的,僅僅是把大兒子和大媳婦一狀告上法院討賠償,並須提出資金、權狀等證據,證明自己為實際所有權人;如果無法舉證,仍可能敗訴。

也因此坊間常常會提醒,若想預防借名登記的可能副作用,也許可利用信託、預告登記等方法限制,但效果有多少呢?只能說,就算無法百分百杜絕後患,金錢合約面前,多一層保護總是好的。

我照規矩買,有事你找他!什麼叫「善意第三人」?

不動產以登記為主,其中有一法條非常重要,值得牢記在心,那就是《民法》第759-1條:不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。

政府開放土地謄本上的所有權人資料給相關人等查閱,利用透明化的制度保障交易的安全,而759-1條就是在說:買受人可以信賴謄本上登記的所有權人,就是有資格售屋的屋主,而安心交易。只要你是信賴登記資料而購買的善意第三人(不知情買方),就算後來發現房子之前的所有權有問題,也不干你的事。

請記住,法律真的不公平,且只保障懂它的人。

  畫重點 

✔ 不要在金錢面前考驗人性,十賭九輸這件事,有時候你以為的自己人比外人更敢要。
✔《民法》第759-1條值得記下來,這讓許多倒楣屋主眼睜睜看著別人鳩占鵲巢卻又無能為力。

房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱

(本文摘自傅恪恩著《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱》,方智出版提供)


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