地價稅11月開徵 離婚同住還能申請自用住宅嗎?

常言道:「一段感情往往是因誤會而開始,因了解而分開。」這對不久前剛辦完離婚手續的怡君來說,感觸很深。

幸好,不幸中的大幸,和其他四十歲後中年離婚的夫妻相比,兩人的分手協議算是很和平,就算離婚也有一起妥善照料孩子的共識;再者因為經濟能力和金錢觀相當,對於財產的部分,兩人都沒有太多著墨。

於是婚後買的房子一拆為二,帶著孩子的怡君分到了土地,前夫分到了房子。這樣彼此就算要變賣,對方也能優先決定是不是要買下來。因為不希望讓孩子的生活環境變因更多,怡君和前夫協議,在兩人的人生有下一步具體規畫前,大家就維持室友關係,一家人還是先住在原本的房子裡。

一切在外人看來,這對夫妻的決定十分突兀,這場婚離得似乎和沒離一樣。然而怡君心底明白,有些關係變了就是變了,就算表面看不出來,但不一樣就是不一樣了。

這不,聽著朋友討論9月自用住宅申請截止,還可以省4倍稅金,讓怡君突然心頭一愣,「對喔,土地8月過到自己名下,這樣今年應該是自己要繳地價稅,是不是也該去申請自用住宅呢?但話說回來,雖然真的是住在裡面,自己和小孩也設戶籍在裡面,這樣符合申請資格嗎?」

稅金差4倍以上!地價稅「自用住宅」的申請資格

地價稅的一般用地基本稅率為千分之10,隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低,適用稅率會從千分之10到千分之55累進課徵。至於自用住宅用地稅率則是千分之2課徵,稅率低且不累進,所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅率相差達4倍以上。

申請地價稅「自用住宅」的條件有哪些?如下:
1每年9月22日(含當日)前申請。
2土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬(子女、父母、岳父母、祖父母……)所有。
3本人或配偶或直系親屬有一個戶籍掛在房子裡。
4房子沒有出租及營業使用。
5都市土地以3公畝(90.75坪)為限,非都市土地以7公畝(211.75坪)為限。
6土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

地價稅自用住宅用地稅率申請書表及範例下載
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW109W/OLF013008/0

那麼,怡君符合申請條件嗎?答案是「沒有」,因為她並不符合第二項條件:土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬。

既然離婚,儘管兩個人的小孩戶籍也還是掛在裡面,或實際關係還是很密切,但法律上的認定就是外人了。所以前配偶(前妻、前夫)這種關係,並不符合申請資格。事實上,換個角度想就能夠理解,如果前夫的房子也符合「自用住宅」,那麼有過很多段婚姻的人,不就會讓這定義變得太廣闊?

同樣的邏輯,我們來看另一種常見的情況:老家的房子,爸媽過戶給了長子志明,但爸媽過世後,志明又在工作的縣市買房,於是自己遷出老家戶籍,只留住在老家的弟弟還有戶籍在裡面。

問題來了,志明可以替老家申請「自用住宅」嗎?

答案跟怡君一樣是否定的,不符合第二項,兄弟姊妹是旁系親屬,而不是直系親屬。

如果志明的祖父和弟弟同住,也設籍在裡面呢?答案是只要志明自用住宅用地的加總面積不超過優惠條件,第二間外縣市買的房也可以同用「自用住宅」稅率。

由於第六項表明了:土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。所以,如果換成是妻子和弟弟同設籍在老家裡面,志明最後就只能兩處選擇一處(通常會建議選稅金高的)來申請「自用住宅」稅率。

誰會收到稅單?8月31日是關鍵

誰會在接近11月時,收到地價稅單?誰需要繳交今年的地價稅?其實每年的納稅義務基準日,8月31日是關鍵,當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人,為地價稅的納稅義務人。

白話來說,就是地價稅當年的稅單,都是寄給8月31日的所有權人。以怡君來說,理論上今年地價稅單也會寄給她。但誰收到稅單就是誰繳全額嗎?這可就不一定了。

有買賣過房子就會知道,通常在簽約代書拆算的時候,就會講明地價稅是屋主要補貼買方多少錢,或者買方要補貼屋主多少錢。這是因為地價稅的課徵期間是當年1月1日到12月31日。

也就是說,如果前屋主是8月5日交屋,8月31日的所有權人會是新買方,那麼今年的地價稅單就會寄給新買方,而1月1日到8月5日的地價稅,就會在買賣代書拆算時,讓前屋主先貼給新買方;同樣地,如果前屋主是9月10日交屋,8月31日的所有權人依舊是前屋主,那麼今年的地價稅單就會寄給前屋主,由新買方貼前屋主9月10日到12月31日的地價稅。

可能有人想問,為什麼年底的地價稅要代書提前拆算,而不是等收到稅單時,再來分正確金額呢?這是因為,不是每個人都能輕鬆找到前屋主(新買方),更別說還是為了要錢這種事。俗話說得好,「見面三分情,不見面就要看交情。」能夠一手交錢一手交貨的事,真的不用傻到拖著給自己添麻煩,多一事不如少一事。

不只一棟房子,我應該要有幾張地價稅單?

地價稅不像房屋稅以每一戶門牌開立一張房屋稅稅單,而是每一直轄市或縣 (市) 轄區內一張。舉例來說,如果我有五間房分別在中山、內湖、淡水、中壢、龍潭,就會有三張地價稅單。台北市一張,是中山、內湖兩處土地地價加總計徵;淡水歸新北市,有一張地價稅單;桃園市一張地價稅單,是中壢、龍潭兩處土地地價加總計徵。

除了確認總共有幾張地價稅單,再來收到稅單要記住的是,最多拖到幾號前繳錢,才不會被罰滯納金。地價稅是從12月3日開始計算罰金,由於地價稅的滯納金是每逾兩日增加1%,所以12月3日和12月4日繳,都是加1%;12月5日和12月6日繳,都是加2%,以此類推,最高加到15%。

關於稅賦這種事,很多人都覺得太難了解,但如果多懂一點就可以少繳一點,又何必和錢過不去?聽過長輩繳了大半輩子的一般稅率,才發現自家一直符合「自用住宅」優惠的案例,總有人想問:「這樣之前多繳的錢,可以退回來嗎?」

這裡剛好一起回答:這種節稅優惠,政府都是提供給主動的人,有申請有,沒有申請就沒有,符合資格但沒申請,那麼政府也絕對不會阻攔你,多出一點錢來表現愛國之心。

另外,網路上有傳言,戶籍需要先掛進去一年,才能申請地價稅的自用住宅稅率?答案是不用,只要在申請前,戶籍已經掛進去就可以了。

最後,雖然地價稅的「自用住宅」原則上申請一次就好,之後如果戶籍沒有變動就不需要再申請,但如果你自己作死,申請成功後戶籍就遷出,之後被發現之前少繳,還是有可能被追稅唷!

地價稅隨堂考

問題:
Q1:每年申請地價稅「自用住宅」的最後一天是9月22日,還是9月21日?
Q2:今年買了新房子且在5月交屋完畢,今年的地價稅單會寄給前屋主還是我?
Q3:我在台北市大安區、萬華區和嘉義市各有一筆土地,今年會收到幾張地價稅單?
Q4:如果我的土地上沒有建築物,可以申請「自用住宅」稅率嗎?
Q5:「自用住宅」優惠稅率,一個人只能用在一間房子上?
Q6:地價稅單拖到幾號才繳,就必須繳交滯納金?

答案:
A1:9月22日
A2:我
A3:兩張
A4:不行
A5:錯
A6:12月3日

房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱

(本文摘自傅恪恩著《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱》,方智出版提供)


延伸閱讀

投資市場不歸路上 你擁有的心態正確嗎?

指數信徒都該知道 柏格頭10大投資哲學

跳空下跌的股票要如何進攻?他十年練就超神速當沖術