都更前先搞懂 合建委建最大差別

從事都更與危老重建工作的這幾年,和地主洽談的過程中,我最常被地主問到的問題就是:改建時我需要出錢嗎? 

的確,蓋房子需要一大筆資金,很多地主都會擔心自己無法負荷,所以通常一開始就想要搞清楚這個問題。而我的答案也很簡單:如果是和建方合建,除應繳納給政府的稅費及預繳的管理費之外,不須繳交任何費用;但如果是自建,就必須由地主自行向銀行辦理融資。

合建,地主不用出錢

不管是都更重建還是危老重建,如果地主和建方屬於合建的關係,建方的利潤來自出售改建後的屋宅,所以在改建的過程中,一切相關事務,從地主協調、向政府機關遞交文件、房屋銷售(含預售)、發包給營建公司,以至最後的交屋客服,都由建方包辦,簽好合約之後,地主只要等著在幾年後搬回新家就好,除應繳納給政府的稅費及預繳的管理費之外,不須繳交任何費用。

除非地主發現可以分回的坪數不夠用,想要更大的空間,才需自掏腰包,在簽約時跟建方購買不足的部分,待房屋開始動工興建之後再付費即可,感覺有點類似購買預售屋。當然,加購的費用計算方式也都會清楚註明在合建契約上。

委建,地主需自行融資,亦可申請政府補助

如果是由地主主導整個改建過程的自建,因為受委任的建經公司或顧問公司收取的是服務費,改建後的房屋歸地主所有,所以興建所需資金,地主必須自行張羅,當然,最常見的方法就是向銀行申請融資。

需要提醒的是,在向銀行申請融資時,因為沒有建方或建經公司介入,銀行必須面對眾多個別的地主,對於還款能力、利息繳納等會有疑慮,因此,銀行通常會要求信託,將土地交付信託後,銀行才會融資給地主。而且,為了求得多一點的保障,有些銀行還會要求地主一次撥用所有融資金額,也就是說,融資利息從頭開始就要以融資全額來計算,此外,銀行也會在核貸條件上設下比較多的限制,有可能會要求連帶或擔保。

不過,若暫且撇開銀行融資的部分,為了鼓勵重建,針對那些一切自行張羅的自辦都更地主,政府會提供些許補助。

如果是都更重建,除了針對更新會的補助,也有放寬工程階段的銀行融資上限。(詳細內容請參見第三章第三小節)

如果是危老重建,除危老重建的補助(詳細內容請見第三章第三小節)之外,也提供了貸款上的優惠補助。

在每個不同的階段,政府都會針對地主需要的經費提供不同形式的補助,但這些補助都有申請資格的限制與金額上限,而且每個縣市也多少會有些許差異,若地主決定自建,可進一步請教政府相關單位。

(下一篇:我家該進行都更重建 還是危老重建?)

都更危老大解密 耕築共好家園

(本文摘自黃張維著《都更危老大解密 耕築共好家園》今周刊提供)


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