我家該進行都更重建 還是危老重建?

基於政府的大力推動,以及民眾安全意識的提高,相較於過往,老屋重建的案例確實多了許多,許多老屋的住戶都因重建而得以享受更舒適、安全與健康的居住環境,甚至有些人還會特意購買位於都會精華地段的老屋,期待日後可以藉由改建讓住屋升級,同時也享有都會生活的便利與交通的便捷。

相對的,我也聽聞有許多老舊屋宅的地主,雖然很想改建,但是,因為住戶之間無法達成共識、對繁瑣的相關規定不夠瞭解,或是找不到適合的建方等種種因素,導致改建一拖再拖,幾十年過去了,大家依然住在陳舊,甚至有些危險的建築中。

房屋改建是件大事,尤其對台灣人來說,屋宅,不僅是可以傳家的重要資產,更是安身立命的地方。要決定是否改建,又要和建方協商,之後還要重新安排家人的住處,對大部分人而言,都不是件容易的事。所以一開始,我通常會建議地主先釐清自己的條件和期待,並從中找到一個折衷點,如此才能透過改建,為自己創造更好的生活環境。

 都更重建與危老重建的區別

雖然表面上看起來都是拆除老舊房屋,打造全新建築,但所謂的老屋改建,其實還分成都更重建與危老重建兩種,且各有不同的規定和配套措施。

都更重建主要是根據「都市更新條例」,配合政府改善居住環境等政策,所進行的房屋重建,包括所在位置,如是否位於都市計畫區域內、房屋的環境條件,如房屋是否足夠老舊、有無電梯、是否位於狹小巷道等等,都必須符合政府訂定的標準。此外,改建時需得到八成以上地主的同意,且各縣市政府對最小重建基地規模也有不同的規定,以台北市和新北市為例,至少需有500平方公尺(約151坪)。

只不過,都更重建雖然行之有年,因法規限制較多,程序也非常繁複,從提出申請到審核通過、執行、完工,所耗費的時間,短則五、六年,長則十年以上,成效相當有限。所以,政府另外制定了「危老條例」,讓規模較小的基地,或具危險性的老舊建築,可以即時改建。

危老條例的全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,顧名思義,就是針對具有危險性或一定屋齡的老屋所設定的改建條例。所謂危險建築指的是海砂屋、震損屋等有安全疑慮的房屋,老屋指的則是屋齡三十年以上、沒有電梯或改善不具效益的房屋。與都市更新不同的是,危老重建沒有面積的限制,但改建時必須取得所有住戶的同意。

保留評估彈性,爭取最大空間 

兩種改建條例雖然都規範得非常詳細,但通常還是得搭配實際狀況一起衡量,才能做出最適當的判斷。因此,每當接觸到一個新的案子,建方都必須幫地主仔細評估房屋的條件和基本資料,再提出對地主最有利的建議。評估時,我們必須衡量的條件包括使用分區、房屋現況、地區售價、社區規模等等,其中,最關鍵的兩大要素就是基地規模和地主人數。

以基地規模來說,根據規定,都更重建至少要500平方公尺(約151坪),介於500至1,000平方公尺的基地雖然可以申請都更重建,但申請時有較多的限制,甚至必須經過各地區審議會或地方政府的核定,這個時候,小面積基地的重建必要性會受到比較大的質疑,畢竟,都市更新本來就是為了創造多數人的利益而設定的政策,所以,如果是不在公劃都更地區內的小型基地,我通常會建議地主申請危老重建。

若從地主人數這個角度來看,危老重建必須獲得所有地主的同意,也就是說,只要有一位地主不同意,整個重建案就會卡關。但是,如果地主人數不是太多,換句話說,獲得所有地主同意的難度不是太高,我還是會建議地主先申請危老重建,因為危老重建的程序比都更簡單許多,如果一切順利,地主們可以更快享受到舒適的新屋。然而,如果在過程中,不管再怎麼努力,最多也只能獲得八成地主的同意,而且建築本身也符合都更重建的規定,我就會建議地主轉軌申請都更重建。

以上只是兩個申請重建項目的簡單例子,事實上,在漫長的改建過程中,參與改建的任一方都可能碰到情、理、法等各方面的衝突,所以我認為,即使有了初步決議,只要尚未正式定案、動工,必要時,還是可以保留彈性,根據當下情況,看看是否有需要變更申請項目,以求讓改建順利完成。

下列是都更與危老重建的條件比較,讀者朋友們可以先透過這個表格大致判斷一下,自己的房屋適合都更重建,還是危老重建。

(下一篇:都更前先搞懂 合建委建最大差別 )

1 協議合建比較接近傳統合建的概念,地主必須 100%同意,因此主要是依據屋主與 建方協議的結果,主管機關不會太過強勢監督雙方分配比例;權利變換則是由建方 (在都市更新程序法規中稱為「實施者」)依各縣市政府規定提列成本,並經過估 價師估算更新前後價值,以決定屋主和建方可以各分得多少,換言之就是透過權利 變換的估價機制,估算出每戶屋主產權的價值,再進行分配。後者因可減免的賦稅 較多,為目前較常採用的方法。

2 為了加速危老重建的進行,在危老條例實施(2017 年)起 3 年內提出申請的案件, 政府會多提供 10% 的時程獎勵,第 4 年是 8%,第 5 年是 6%,逐年遞減。規模 獎勵指的是,只要基地面積達 200 平方公尺(約 60 坪)以上,便可多得 2% 的獎 勵, 每增加 100 平方公尺,多 0.5%,如果基地規模達到 1,000 平方公尺(約 303 坪),就可以拿到 10% 的獎勵。時程獎勵與規模獎勵兩者合計不能超過 10%。

都更危老大解密 耕築共好家園

(本文摘自黃張維著《都更危老大解密 耕築共好家園》今周刊提供)


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