看預售屋要注意甚麼?破解建商提供的平面圖

預售屋建商說公設比占35%的意思是什麼?

🅐公設有分為「大公」和「小公」。

在房屋所有權狀上可以找到三個與使用面積相關的項目,分別是:
1.面積:慣稱為主建物,也就是室內實際可使用的坪數。
2.附屬建物:花台、陽台、雨遮、露台都屬於此項目。
3.共有部分:慣稱為公設,又分為大公、小公。

淸楚這三個項目的面積後,就能計算出公設比例為多少,公設比的計算方式:共有部分÷(面積+附屬建物+共有部分),目前建案的公設比大約落在30~ 35 %為常態。

另外,公設又分為部分大樓住戶共同使用區域的「小公」,例如:各層的電梯、梯廳、樓梯間等;所有住戶共同使用區域的「大公」,例如:健身房、游泳池、一樓電梯、梯廳、大廳及交誼廳等,在計算公設比時都需一併列入。

公設比占35 ~ 30%是目前建案常見的比例。圖/和瀚室內裝修設計工程,麥浩斯提供
公設比占35 ~ 30%是目前建案常見的比例。 圖/和瀚室內裝修設計工程,麥浩斯出版提供

預售屋的公設模擬圖看起來都很美,實際交屋眞的一定會有嗎?

🅐小心掉入非法公設的陷阱。

預售屋因為無法看到實際樣貌,只能憑藉建商提供的模擬圖和平面圖作為參考,而在這些圖面裡有時會隱藏一些看不出來的陷阱,不能不留意。舉例來說,根據台北市土地使用分區管理自治條例規定,建築物總樓地板面積每100平方公尺應設置一輛機車停車位,但在建商模擬圖或平面圖上卻沒有看到機車停車位的位置,這時很有可能是將原本停車位的區域改建為健身房或交誼廳,成為了非法公設,建議可以詢問房仲或代銷人員大樓是否有規劃機車位區域,區域位置在哪邊,以確保買到的是合法公設。

第一次看預售屋,不知道有哪些NG設計呢?

🅐可從傢具配置圖看出端倪。

在看預售屋之前,可以先蒐集想看的預售屋建案DM,拿到DM後不要馬上被看起來美美的傢具配置圖矇蔽了,仔細研究一下圖面裡有沒有不合理的地方,例如:廚房水槽的擺放位置在廚具轉彎處,這樣好用嗎?臥房衣櫃與床的距離那麼窄,衣櫃門和抽屜好開嗎?床和梳妝桌的距離很靠近,人要經過好走嗎?客廳電視牆的深度很淺,視聽設備好放嗎?這些都是從傢具配置圖中能看出的疑問,如果沒有事前留意提出修改,最後就會照著圖面完工交屋,衍生出的後續問題恐怕會更多、更花錢。

如何破解預售屋建商提供的平面圖,才不會購屋後發現房屋實體和預售坪數差異很大?

🅐看樣品屋時要問對問題。

一般來說,建物坪數在合約中都會載明,要發生房屋實體和預售坪數差異很大的機率不高,比較有可能發生的是尺寸誤差値,建議在簽合約前先討論好可以接受的誤差範圍或比例,並明列於合約內容中,保障自身權益。

除了圖面上的尺寸落差,在看樣品屋時也別忘了提問現場看到的問題,像是在樣品屋臥房梳妝台地板上貼出的虛線,就可能是陽台外推的違建,看到虛線會特別的標示一定要先問淸楚代表意義為何;再來是在樣品屋看到使用的建材和衛浴、廚具設備可能比較高檔,但在合約中僅以「同等級」、「最新款」來表示,或是有些設備並不在附贈範圍內,因此可要求在合約中明列使用的品牌、型號、數量等,以避免日後爭議。

想改預售屋格局記得先詢問建商客變範圍。圖/和瀚室內裝修設計工程,麥浩斯提供
想改預售屋格局記得先詢問建商客變範圍。 圖/和瀚室內裝修設計工程,麥浩斯出版提供

如何看懂預售屋平面圖格局配置,藉由客變省下多餘建材費?

🅐選自己喜歡的格局下手。

如果預售屋規劃的格局配置不是自己想要的,可以先詢問建商能不能更改,能夠客變的範圍到哪裡?不過,由於現在不少預售屋建商聽到要修改格局,都會直接建議業主選擇毛胚屋,自行計喜歡的空間格局,乍聽之下似乎能省下建材費,但再細想一下,建設公司是退料不退工,材料因為大批採購價格便宜,退的費用自然低於市價;如果再請建商配合的設計公司更改格局,不僅必須付出一筆工錢,材料費用也會增加,這樣算起來不一定有省到錢,最後付出的費用搞不好還更多,倒不如一開始就選擇適合自己的格局下手較划算。

平面圖上看不到的樓高也會影響空間感。圖/和瀚室內裝修設計工程,麥浩斯提供
平面圖上看不到的樓高也會影響空間感。圖/和瀚室內裝修設計工程,麥浩斯出版提供

該如何從預售屋平面圖看出隱藏的大樑?

🅐從平面圖上的柱子判斷樑位。

大樑一般在建設公司銷售的平面圖上不會特別顯示,除了靠經驗値判斷,另一個方式則是從平面圖上柱子的位置去判斷,通常柱子和柱子間會有樑,可以比對樑的所在之處有沒有剛好在不希望出現的區域,或是能不能透過設計修飾改善。此外,也可以要求建商標註樑位提供參考,就能更準確知道大樑對空間是否造成影響。

平面圖。圖/和瀚室內裝修設計工程有限公司 麥浩斯提供
平面圖。 圖/和瀚室內裝修設計工程,麥浩斯出版提供

安心成家買屋裝修200QA:教你預售、新屋、老屋看屋眉角,挑對好房裝潢更省錢

(本文摘自漂亮家居編輯部著《安心成家買屋裝修200QA:教你預售、新屋、老屋看屋眉角,挑對好房裝潢更省錢》,麥浩斯出版提供)


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