房貸、稅務 一次搞懂買賣房屋的各式費用

如何找到低利率、高成數的房貸?

🅐貸款人還款力+房屋條件=核貸利率與成數。

房屋貸款的利率與核貸成數,是由銀行端針對「貸款人」與「房屋物件」進行綜合評估,貸款人的財務條件與信用紀錄越好,代表著未來有較佳的還款能力,銀行也會願意以較優惠的利率與較高的貸款成數核貸;而物件條件(譬如位處的地點、物件的新舊等等)越佳,表示未來如果面對貸款人無法償還時,銀行將貸款所抵押的房屋進行處分時,可以確保順利脫手、減少風險,因此銀行也會願意給予條件較佳的物件提高貸款成數。

至於究竟要向哪間銀行進行貸款,或是否要使用政府的優惠房貸政策,才能貸到較低的利率與較高的成數呢?由於目前低利時代,銀行房貸利率不見得比政府的房貸政策差,建議可詢問幾家銀行試算後,找出對自己最有利的貸款方案。

銀行會願意給予條件較佳的物件提高貸款成數。圖/樂沐制作,麥浩斯出版提供
銀行會願意給予條件較佳的物件提高貸款成數。圖/樂沐制作,麥浩斯出版提供

買賣房屋過程中,需要負擔哪些稅務與費用?

🅐一般參照定型化契約中所列之買賣方需支付的稅費為主。

買賣房屋所須負擔的稅費,買方、賣方的部分不太一樣。

1.買方:買方須負擔契稅、印花稅。費用部分則有地政規費、謄本費、簽約手續費、過戶代書費、銀行貸款手續費、保險費(火險及地震險)。若有委託房屋仲介,則有仲介服務費。

2.賣方:最大筆的稅務支出為土地增値稅,其他則有交屋日前的房屋稅與地價稅、房屋交易所得稅。費用部分則是簽約手續費、抵押權塗銷代書費,以及交屋日之前的水電、瓦斯、管理費等。若有委託房屋仲介,則有仲介服務費。

因為買房而產生的這些稅費,有哪些是一次性的費用?哪些是未來還需繳交的?

🅐持有稅、交易稅,與資本利得稅。

承上題,這些不同的稅費,其實可以分為「持有稅」、「交易稅」、「資本利得稅」這三大類別來看。

1.持有稅:房屋稅、地價稅是屬於持有稅,只要在持有期間皆需要繳納,因此在購入房屋之後,未來每年5月要繳交房屋稅、11月繳交地價稅。

2.交易稅:交易稅是經由房屋買賣交易才衍生的稅費,屬於一次性的費用。買方、賣方各自所需負擔的交易稅不同,買方要繳的為契稅、印花稅,賣方要繳的則是土地增値稅等。

3.資本利得稅:賣方要繳的房屋交易所得稅(舊制)、房地合一稅(新制),便屬於資本利得稅,若房屋持有者為法人名義,則賣出後需付法人營利事業所得稅。而為了避免與土地增値部分重複課稅,申報房屋交易所得時,可扣除土地增値漲價總數額再行課徵。

二○二一年(民國110 年)7月要實行的房地合一稅2.0對未來想買房的人有什麼影響嗎?

🅐依持有時間課徵不同稅率,有效遏止短期房價炒作。

政府在二○一六年(民國105年)推出了房地合一的新稅制,就房屋或土地以出售後的實際收益獲利來課徵稅捐,稅率以不同的持有時間分級,主要是針對「短期交易」課處較重的稅,以期能遏止房地產價格炒作。修法後的房地合一稅2.0在二○二一年7月實行上路,房地合一稅2.0 與1.0 版本的差異主要在於各不同稅率的「持有時間」。房地合一稅2.0上路後,持有2年內出售將課徵收益的45%稅率;若是持有超過2年但未滿5年課徵35%稅率;持有超過5年但未滿10年則課徵20 %稅率。且為了避免以公司名義炒作房地產,房地合一稅2.0規定境內公司在交易房地產時,必須將獲利併入營利事業所得稅中課徵。對於買房用來長期自住者(持有超過10年者),或雖然是短期持有但未透過房屋轉售而獲利的。

安心成家買屋裝修200QA:教你預售、新屋、老屋看屋眉角,挑對好房裝潢更省錢

(本文摘自漂亮家居編輯部著《安心成家買屋裝修200QA:教你預售、新屋、老屋看屋眉角,挑對好房裝潢更省錢》,麥浩斯出版提供)


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