不買房也可以當包租公?職業二房東分析給你聽

「租房體驗再解構,服務流程再設計」正是我所提倡的二房東價值所在。

當討論到房地產投資,傳統觀念上認為除了「買進賣出」賺取價差,就只有「買進租出」第二條路,關注的焦點都是在「買」。當我第一次在社群平台上將國外盛行的「輕資產包租」模式帶到台灣討論時,即使市場上已經有許多的二房東,還是很少有人注意到「不買房」其實也可以當包租公,加上大眾對紅極一時的「張淑晶事件」印象深刻,這一類在媒體上曝光量很高但只是少數的不肖二房東行徑,使得「二房東」一詞被普羅大眾定義為貶義詞,即使政府目前正極力推廣「包租代管」政策,其中的「包租」指的就是二房東,大家聽到二房東仍然是滿滿的負面印象。

二房東其實在商業地產行之有年,只是一般人可能沒有注意到。以台北市的「松菸文創園區」為例,台北市政府將松菸文創園區裡的文創大樓租給富邦集團,而富邦集團再將商場分租給誠品,誠品則再將商場一間一間分租給小型文創商店,這整個模式裡面,市政府是大房東、富邦是二房東、誠品已經是三房東的角色。二房東在旅館業也相當常見,「晶華酒店」就是向大樓的所有權人承租一整棟大樓作為旅館經營,晶華酒店事實上也是二房東,只不過出租形式是日租,我們日常所見的旅館、背包客棧,幾乎都以承租方式取得使用權,以自有房產形式來經營的反而是九牛一毛。

二房東是將房地產傳統中的「擁有權」與「使用權」的概念分開,同樣使用這個空間,但「是否擁有產權」不是關鍵,藉由出借(租)關係,把空間交由專業的人來打理。二房東的角色,是以「內容經營」為核心價值,來達到資產活化的目的,代替業主來規劃、管理、經營資產,業主只要安心收租。現在的房地產行業發展已經進入分工精細化的階段,業主有財力購買房產,卻不一定需要懂得如何規劃與經營空間,從空間的硬體規劃包含設計、裝潢、修繕等,到空間的軟體規劃如租客招募、社群管理、品牌經營等,都已經逐漸發展出不同的專業。

既然商業地產大家都能認同交由專業人士處理,「住宅」資產管理的發展又何嘗不能呢?沒有時間或不知如何打理房子的屋主,把房子交給二房東來活化閒置住宅,屋主可以省去管理修繕的各種麻煩,安心收租;租客獲得有品質的居住空間和專業管理服務;二房東則賺取租房服務創新後為房子增值所帶來的合理利潤,是三贏的模式。

過去在市場訊息混沌不明,沒有專業人力投入的租房市場中,的確有許多不肖二房東在屋主不知情的情況下隨意轉租房子,對於租房管理的輕視也造成許多糾紛。隨著消保法不斷更新,以及2018年針對租房市場推出的〈租賃專法〉上路,大家對租房市場變化的相關討論越來越熱烈,租客與屋主的權利義務越來越受到重視,二房東的執行方法也逐步走向正常化,這也是政府大力推動包租代管的原因。鼓勵閒置房源交由經驗豐富的專業人士管理,才能減少租房糾紛,而如何讓一個冷門的知識變成「專業」,必須先打破一般大眾對二房東的既定成見,催化越來越多的人願意投入,整個產業才能邊做邊改地邁向成熟與專業。

二房東之所以在過去人人喊打,除了因為「不勞而獲」的既定印象之外,對於屋主來說:「我房子一直都自己租的,沒有二房東一樣租得掉,為什麼需要二房東?」

曾經有一位四房的屋主,過去十幾年來一直都租給一個一家六口的大家庭,這個家庭搬走之後他想重新招租,因為過去的美好經驗,所以直覺地堅持只想租給家庭。過了一個月,仍然見到他在掛牌招租,再次與他接觸,他說:「時代好像真的變了,來看的家庭都是小夫妻,說他們其實不需要這麼大的房子,預算有限還狂殺價,反而是上班族還有學生合租的來問比較多,這樣我管理也很麻煩,還是租給你們吧!」

人口結構還有生活習慣的改變,大家的居住需求已經和二十年前完全不同,以小家庭、單身為主的租房需求變成主流,越大的房子越難找到租客,而小家庭及單身租客卻找不到可負擔的居住空間,供需不對稱的情況下,只能藉由空間再造、租房流程重新設計的方式來消弭兩者的不平衡,二房東的角色也因此被賦予了新的功能。

「租房體驗再解構,服務流程再設計」正是我所提倡的二房東價值所在。我相信很多人都有過這種找房經驗:無論怎麼改變搜尋區域、無論怎麼調整租金預算,都很難避開那些「破舊不堪又滿屋子古老的實木家具,一點也不喜歡但是屋主又不讓我丟」的房子。長期以來租屋族的感受是被忽略的,大家覺得很不對勁,居住環境很不舒服,但是卻無能為力,只能委屈求全;而屋主們也遵循經驗法則,不需要太在意租客的居住體驗,房子能住就好,漏水修繕我也不懂,租客就忍一忍吧。

要說誰才能重新定義居住體驗,為老舊公寓重新創造居住價值,答案一定不會是這輩子從未向人租過房子的房東,而是迫切需要租屋的租屋族,沒有人比租客自己更了解自己的需求,因此年輕世代的租屋族正是重新定義二房東、重新定義居住空間的靈魂人物。以租客視角出發,學習舊屋改造與租房流程再造,比過去任何經驗法則都更能有效創造租房市場的嶄新風貌,而我的角色,是做為引路人,給所有期許租房環境提升的年輕朋友一個容易學習、可輕易複製的方法,讓每個期待改變的人,都能藉由改善自己的居住空間,進而改善自己的財務體質,也間接地改善租房環境。

你是不是也開始躍躍欲試地想要展開你的「不買房包租」生活了呢?在這本書中我會逐一拆解這個商業模式裡需要學會的各項技能,從投資報酬率的計算、物件篩選的技巧、屋主溝通術、裝修的眉眉角角、預算控制大法、挑選租客的心法、租客管理,一直到你成為職業包租公後所需要的心態與自我管理,每個環節都是我花了無數個在施工現場被小黑蚊攻擊、繳一堆學費做出後悔的裝修工程、跟各種神奇房東交關、經歷了各種意想不到的租客看房現場所總結出來的心酸血淚史,每一筆結論的背後都投入了大量的時間與金錢,一定可以幫助你少走彎路,比我更快抵達目的地。

不買房當房東:輕資產包租,建立可愛的第二收入,年投報率40%!

(本文摘自Tody陶迪著《不買房當房東:輕資產包租,建立可愛的第二收入,年投報率40%!》,時報出版提供)


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