想改巢換貸?銀行不讓你知道的眉角

現在老一輩的人還是有根深柢固的安土重遷觀念,年輕一輩的也有很多人有著成家立業的想法;擁有一間自己的房子,不必成為無殼蝸牛,對大多數人來說,仍是一輩子最大的夢想之一。然而,房貸一揹至少廿年起跳,多花些時間研究並瞭解房貸的「眉角」是有必要的,除了可以讓你付款輕鬆,還可以省下為數可觀的利息錢,何樂而不為!

因為利率低,你就趕緊買房?萬一開始升息了,你怎麼辦? 

Q碰上低利率時代,理財專員通常會鼓勵上班族可以勇敢貸款買房子。不過,買房子只要考量利率高低而已嗎?

A低利率時代,的確是買房子的好時機。可重點是,針對住屋的需求,你可以選擇租,也可以選擇買。回想學生時代,要租個套房待幾個學期,都要花一番時間挑挑揀揀了,更何況是把房子買下來!撇開購屋時,需要考慮格局、坪數、地段、樓層、材質等因素,光是房屋總價動輒一兩千萬,而且房貸一揹就是20、30 年的情況,對於現金流的考量,我們更是不可不慎!所以,買房子絕不能夠只是單純地考量利率高低而已。關於住屋的需求,你應該要先分析考慮是該買房還是該租賃?而當你決定要購屋置產時,又該如何安排往後的房屋貸款事宜。

一般人剛從學校畢業、踏入職場,在收入不豐的情況之下,能夠收支打平、不寅吃卯糧、變成月光族就已經不錯了,這時的小資男女通常不會有購屋的迫切需求。之後,努力工作打拚幾年,也小有積蓄,再加上即將結婚步入禮堂,就開始會有購屋的打算。這時候,我們可以定下心來想想,買房子的優點、缺點分別是什麼?租賃房子,又有哪些好處及壞處?

一般人之所以想購屋,除了傳統成家立業、安土重遷的觀念之外,再來就是認為「有土斯有財」,所以一輩子辛苦努力,就是希望存錢買一棟屬於自己的房子,一來滿足擁有自宅的心理效用,另一方面,房屋還可以保值、對抗通膨。這些都是購屋常見的理由。聽來冠冕堂皇,可是,一旦揹了房貸、當了房奴,可能會因為手頭上可支配的現金變少而被迫減少上館子或出國旅遊的機會,導致生活品質降低;更甚者,萬一房屋跌價、賣不出去,很可能就只能屈居在這一棟房子裡,終身鬱鬱寡歡了—而這,就不只是單純的成本效益可以解釋得了。

[觀念速解] 房貸
即房屋貸款。通常都是在購買房屋時,將房屋設定抵押給銀行,以取得自備款之外不足的款項融資,然後分期攤還。或者是因為自身的理財需求,例如投資、整合負債、屋況裝修等,而有房屋增貸的需求。

Q 既然租屋是在決定是否購屋前必經的階段,那麼租屋又有哪些考量點呢?

A在還沒有能力買房,或者尚未找到合適的房子之前,租屋應該是唯一的選擇了。那麼租房子又有哪些優缺點呢?

首先,租房子不必像買房子那樣,需要有大筆的頭期款,以及需要對於未來長達數十年的現金流規劃,對於資金的運用較具彈性。其次是,在寸土寸金的都會區,大多數人有能力可以買房的坪數多半只有20、30 坪,如果扣掉三成以上的公設,實際可供居住的坪數更是侷促地可憐。不過,若是採取租賃的方式,應該較能彈性因應家庭收入的變化,也較有能力負擔較大坪數的租金。更何況如果屋況不好(因為天災或人禍導致房屋毀損等),或者附近有惡鄰居、嫌惡措施等,可以說搬家就搬家,擁有更大的遷徙自由度,也不用考慮到房價因而下跌的風險。再者,房屋的租金支出,在每年五月申報綜合所得稅時,還有列舉扣除、降低稅賦的好處。

然而,租屋也並不是全然沒有缺點。最大的不便,可能就是房東臨時催逼,房客不得不搬離。其次是,租賃房屋往往沒有辦法按照自己的意思去裝潢布置;就算跟房東簽訂長期租賃契約,房東也答應可以適當地裝潢,可是一旦退租,房客通常需要把房子恢復原狀,也因此多了一番周折。此外,房客通常只能被動因應房東調漲租金,無法主動規劃租金支出的現金流。最後是,擁有房子,除了心理上會較為踏實之外,也抱有房價可能上漲的期待,這一點是賃屋居住者不可能擁有的好處的。

[觀念速解] 嫌惡設施
指房屋鄰近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、西晒、位於死巷、附近有聲色場所……等。

[觀念速解] 租賃契約
行政院消保處已在2020年6月公布新版房屋租賃契約規範,明訂租賃期間至少須30日、電費上限不能超過台電收費標準、租賃期間房東不得任意調漲房租等;新制已於7 月15日上路。 由於租屋、購屋牽扯萬端,光是搬家時的打包、整理等繁瑣事項,就會讓你頭皮發麻,所以,絕對不是像買件衣服鞋子那般可以任性而為的。上頁表1我們整理出租屋跟購屋經常會讓人糾結的要點,供讀者們參閱。

Q  2020年因為新冠肺炎的關係,利率處於低檔,就有銀行的行員建議我租屋不如買屋。那麼我決定買房之後,房貸最好是委託誰幫忙處理呢?

A 一旦你決定要購屋置產時,除了透過房仲業者提供的3D互動方式挑選房屋,以及撥出時間到現場確認屋況之外,接下來的重點,就在於如何安排往後的房屋貸款事宜。

所謂的房屋貸款,就是指貸款人以房屋為抵押品,向金融機構申請貸款融資,稱為房屋貸款。在一般消費者的借貸市場中,房屋貸款的金額最大、貸款期間最長、利率也相對較低,同時也是金融機構承作最為普遍的一項貸款商品;而也因為它的普遍度高,是大多數人都有機會接觸到、跟金融機構打交道的商品。不過,市場上仍有很多消費者以為辦理房屋貸款的手續很繁瑣,想要辦妥房貸,就非得要委託代辦公司辦理。

其實,現在金融E化(數位金融)之後,辦理房貸的程序既迅速又簡便,上班族只要利用空檔時間就可以辦妥,實在不需要額外花錢請人代辦。所以,懂得如何「改巢換貸」,不僅可以為自己節省為數不少的利息,甚至還可以貸到更高成數的房屋貸款,減輕自己的負擔。因此,瞭解房屋貸款相關的金融知識,是購屋族與房貸族必備的基本功之一。

圖/寶鼎出版提供

房屋貸款種類知多少

Q 如果我自行辦理房屋貸款,需要注意哪些事項呢?

A 申辦房屋貸款不外乎有兩種情境。大多數的人在購買房屋時,幾乎都是只能先籌出自備款,其餘不足的款項,則是將房屋設定抵押給銀行以取得融資,之後再分數年攤還。另外,還有可能是因為理財因素,例如投資、整合負債(借低利率還高利率的債務)、房屋裝修等,而有向銀行增貸的需求。但不管是哪一種需求,在貸款之前,都應該要先瞭解貸款方案。

由於房屋貸款的金額動輒數百萬、甚至有高達千萬元以上者,而且貸款期間也長達廿、卅年,甚或更久。因此,在一開始洽詢相關金融業者(通常是銀行,有些人則會找上壽險公司)時,就需要仔細地評估本身的狀況,以及瞭解金融機構的授信條件(例如利率高低、有沒有寬限期、相關手續費項目等)。畢竟,每個房貸戶的需求和能夠負擔的情況都不大相同,我們應該為自己長達廿年以上的財務規劃,多花一些心思。

[觀念速解] 自備款
購屋者本身要準備的頭期款,即買房使用分期付款需先支付的第一筆費用。

[觀念速解] 融資
即通融資金,也就是借錢、借貸、貸款。

[觀念速解] 房屋增貸
房貸戶以住宅申辦房貸一段時間,清償部分本金後,再度跟原銀行申請房貸,貸款額度約是已經還給銀行的房貸本金。

[觀念速解] 授信
由於銀行和當事人(申請人)互不瞭解或互不信任,通常銀行會根據申請人的信用狀況來確定授信額度,目的是以銀行信用來彌補商業信用的不足,促使金融活動能夠順利進行。

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(本文摘自梁亦鴻著《3天搞懂理財迷思:衝出投資迷霧,提升理財知識,不被產品話術灌迷湯!》,寶鼎出版提供)


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