改買REITs當包租公 讓專業的來!

編按:熱血醫師楊斯棓轉化經典好書的智慧,拆解人生各階段需要面對的課題。
以下摘自新書《人生路引:我從閱讀中練就的28個基本功》 。

的母系祖先數代務農,從小我就從聽他們彼此告誡土地絕對不能賣,賣土地就是不孝、背祖。

但有句台諺是這麼說的:「好田地,不如好子弟。」而另一句客家諺語則這麼提醒:「寧賣祖宗田,不忘祖宗言。」

渡海來台的台灣人父系祖先們,其實對土地的觀念毫不陳腐:不把累加房產當作核心價值,栽培出好的下一代及母語、諺語的傳承才更重要。

如果把「有土斯有財」跟上述兩句並排,或許會讓人感到困惑,到底我們該如何看待擁有不動產這回事?

本文並不討論住屋需求,不在買房或租屋打轉。我設想的是:讀者們如果戶頭存到兩百萬現金,對擁有住家以外的房地產蠢蠢欲動時,該怎麼思考?

兩百萬現金在台中市熱門地段可以買一間大套房,或一個冷門地段的兩房,也有人把兩百萬當成頭期款,拿去買一間七百萬的三房出租。

「成為包租公」在電影情節跟網路文章的推波助瀾下,成為許多人心目中美好的想像。第一次擁有租客的普羅大眾,頓時多了一個房東身分,這讓人很容易想到甜美的租金,不考慮附帶的風險,一廂情願的認為不會發生在自己身上。

有房租人,至少有下列問題得考慮:租金是否如期匯入?家電是否故障?屋況是否毀損?房客是否與鄰居齟齬?甚至違法亂紀招來警察上門。還有兩種房東最怕的不告而別:一種是在室內輕生的不告而別;另一種在室外的不告而別:找不到人,徒留一屋子雜物。

決定投資不動產之際,除了百分之百買下一個物件的產權,其實我們還有另一個選擇:REITs概念股。

這得從房託談起,房託是房地產投資信託(Real Estate Investment Trust)的簡稱。

這是源自一九六○年代,美國國會通過《不動產投資信託法案》後,所創設的金融機構,藉以有價證券募集一般小額投資人之資金於不動產,其證券化型式主要為股票。

若想用最短時間,讓一個不懂房託的人理解REITs概念股的話,可以這麼比喻:我們一般人買不起喜來登飯店,但如果把喜來登飯店的資產分成一百萬份,這麼一小小份我們總買得起吧。這一小份,就是你在許多股票市場上,可以買到的REITs概念股。

買喜來登房託的人,不管房客、食客來來去去,那怕只持有一個持股單位,每年都可以領取配息。譬如說二○一八年某檔台灣房託,其股價最貴時為一五.一五元,二○一九年配了○.四二元。粗略算來,這樣的配息水準是二.七%,遠勝定存,但相較世界上其他房託選擇來說,這個成績還差強人意。

《投資房託全手冊》的作者楊書健本身就是資深商業房地產的從業人員,他一系列的著作:《這些房託值得買》《環球房託砌出現金流》《投資房託全手冊(增訂版)》,讓我們快速了解全球REITs生態。

作者直接從機構投資者的角度分析:「一億美元只能買三幢資產,其實有一定的風險:如果其中一幢遇上天災人禍的話,就算事後得到保險賠償,亦會影響短期的投資表現。如果以房託投資,則可以買到處於全球各大城市、幾千幢資產的業權,將能收分散風險之效。」

兩百萬可以買下一間套房,如同作者告誡,一旦遇上人禍,將會損失慘重。如果有人跳樓,這套房只能打七折出售;如果買在學區附近的套房,若招生不到五成,那套房出租機會勢必攔腰斬,如果瀕臨倒校,整棟樓就直接變鬼城,貼滿售租。兩百萬打水漂,只能等抓交替。

日本投資標的Japan Rental Housing(日本賃貸住宅投資法人)是一檔房託概念股,瀏覽其官網,你便可以了解,它旗下有一百九十一棟大樓:四成分布在東京二十三區,四成在三大都市圈,有一萬兩千八百八十個出租單位(一個單位表示一個家庭房或一個大套房),出租率長期保持在九八%以上,其收益分配,照法令規定,超過九成配給持股者。

你可能開始問:日本可以投資嗎?REITs在日本發展成熟嗎?沒錯,想要分散投資風險,首先要對哪些國家的REITs發展成熟有概念,美國、澳洲、日本、新加坡、香港(近期動盪甚鉅,動輒抓人讓香港投資風險急遽上升)是過去幾十年的佼佼者。

走筆當下該公司股價一股約十萬日幣,若你有兩百萬台幣資金,大約可以買七十股,每股一年配息四千日幣,一年就有二十八萬日幣。

你可以比較一下花兩百萬台幣,自己打理一間套房比較好,還是直接買日本有一百九十棟樓的七十股的股份比較好?

當然有人質疑不是要分散風險嗎?如果兩百萬都集中在住宅類的REITs,這樣風險不是集中在一個國家的一種投資類別嗎?

投資總要往壞的方面想,雖然我認為住的需求絕對是眾需求中的剛需,但把投資地區分散在其他眾發展成熟區就是比集中單一區來得好。譬如把兩百萬分成四份,五十萬為一個單位,我們可以分別投資美國、澳洲、日本、新加坡。

有人又質疑,雖然分散地區風險,但似乎沒有分散產業類別的風險?

沒錯,書中也提及房託可以分為幾個類別:零售、辦公室、工業、住宅、酒店、多元化、其他(醫療)。

如果把兩百萬分成五份,分別投入不同類別,也總比集中一種投資標的來得好。譬如新加坡以mapletree開頭的幾間REITs,過去十來年的表現相當讓人驚豔,若干美國醫療REITs經營績效也非常好,醫者之心讓我總是懷抱這樣的想法:「但願世間人無病,寧使架上藥生塵。」但觀察者之眼會冷峻的告訴我,商場人流如潮汐,醫院卻總沒有空床。

還有人問,REITs聽起來似乎不錯,但有沒有更簡單、更一勞永逸、更分散風險的投資方法?

有,如果你對先鋒(Vanguard)公司還陌生的話,先花一點時間了解伯格先生創辦的先鋒為什麼被很多人推崇。

如果你已經很了解先鋒公司,你可以參考它旗下兩檔REITs ETF。一檔是Vanguard REIT ETF(VNQ),它持有一百八十六支美國當地的REITs,涵蓋各業種。

另一檔是Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF(VNQI),涵蓋了世界上美國以外的國家,共六百一十五檔REITs,亞太地區占一半,歐洲居次占二四%,新興市場占二○.四%。

或許你的懶人選擇可以是VNQ和VNQI各買一百萬。

看完REITs類的書籍讓我沉澱,與其花錢張羅一間房或一棟樓等著費心租人,不如購買世界上眾先進國家不同產業類別的REITs,讓專業團隊替我管理,租金(配息)自動匯入我帳戶就好。這真的印證了一句話:閃開,讓專業的來。

推薦書籍:
楊書健《環球房託砌出現金流》

延伸閱讀:
一、《不動產證券化:理論與實務二版》張金鶚著(證基會)。
二、《不動產證券化》張金鶚、白金安合著(永然)

人生路引:我從閱讀中練就的28個基本功。圖/先覺出版提供

(本文摘自楊斯棓著《人生路引:我從閱讀中練就的28個基本功》,先覺出版提供)


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