怕被仲介騙?不動產價格怎麼估

有一天,朋友小珍問我:「到底要怎麼估算不動產的價格?每次房仲業務報給我的價格,我都不知道要怎麼評估?」其實,快速評估不動產價格是有辦法的。

早期不動產知識缺乏的年代,造成很多金融機構對於房地產的逾放比過高(銀行超貸),或者法人不當的處分不動產,以低買高報的方式來惡性掏空公司的資產等,導致許多嚴重的社會問題出現。

漸漸的,社會大眾開始正視不動產估價的問題,並在政府不斷努力下,終於在2001年在不動產估價領域訂立了《不動產估價師法》、《不動產估價技術規則》等相關法規,讓不動產估價方法終於擁有自己的一套規章。所以,如果大家想要了解更深入的理論的話,建議可以去學習不動產估價的相關法規,增加自己的專業技能。

不動產的估價方法,大致分為以下三種:(1)成本法;(2)比較法;(3)收益法。

1.比較法

「比較法」是一般大眾以及專業估價人員最常使用的估價法,顧名思義,也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。

《小資族的不動產煉金術》圖/時報出版提供


根據《不動產估價技術規則》第23條規定,比較標的出現下列情況,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:


(1)急買急賣或急出租急承租。
(2)期待因素影響之交易。
(3)受債權債務關係影響之交易。
(4)有合併使用之交易。
(5)地上物處理有糾紛之交易。
(6)拍賣。
(7)公有土地標售、讓售。
(8)受迷信影響之交易。
(9)包含公共設施用地之交易。
(10)人為哄抬之交易。
(11)與法定用途不符之交易。
(12)其他特殊交易。

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「比較法」的調整因素有以下幾種:(1)情況補正;(2)日期修正;(3)區域修正;(4)個別因素修正。

「比較法」使用的謬誤,別被仲介騙

在房仲的生態中,你如果是賣方屋主,仲介就會無所不用其極地說服賣方屋主把房屋售價壓低。如果你的專業知識不足,很有可能就會被仲介牽著鼻子走!

記得曾有一次,我打算賣掉桃園一間3樓公寓,那個區域的房價行情約為每坪12萬,房仲接到我的委託後,有一天特地帶著資料來找我,希望我可以把售價往下修。

仲介表示:「你看你旁邊這間房子的實價登錄,他的房價每坪也只售7萬耶!還有另一間,實際成交價也才10萬,你開的價格實在太高了啦!這樣我們很難賣!」而在聽完他的說法,我心裡當下的OS是:「你少在那邊用沒修正過的「比較法」來唬我!」

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我跟仲介說道:「首先,你說的那間每坪7萬的公寓,它的土地使用分區是工業用地,價格本來就會比住宅用地便宜,銀行願貸成數也比較低,所以這個案子不能拿來跟我的房子做比較!」


我接著說:「再來,你說的那間每坪10萬的公寓,我倒是有兩個問題想請教:一是,那個物件是5樓公寓的5樓、登錄價格是5年前「日期修正」的數字。我這間房子是3樓公寓,你拿5樓公寓的價格來比較,那也要經過修正才行,還有在5年前的市場房價,跟現在的市價已經有一段差距了,所以這個標的根本不能拿來當作比較的基礎。」此時,拿著房仲給我的實價登錄資料,我指著一筆近期每坪13萬成交的公寓來反問房仲。


我說:「我會訂這個價格,我也是用「比較法」來參考的,因為這筆實價登錄每坪13萬的公寓,他的臨路是面省道,再加上實際價格登錄日期是今年,而且也是3樓的公寓,這才可以拿來當做我的比較標的!」


「而且,它近期成交每坪13萬的這個物件,臨路面寬是4線省道,但是我的房子是的臨路路寬是一般的雙線馬路,所以我的物件價格經過修正後,把價格訂在每坪12萬,其實是非常合理的!」


此時,房仲看我是有備而來,也佩服我的專業,誤打誤撞之下,我跟他成為了好朋友,他後來也報了很多好案子給我,讓我買了很多賺錢的案子!總而言之,因為「比較法」的估價方法有四大修正因素,所以奉勸大家別傻傻地直接拿實價登錄來參考唷!

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2.成本法

就三種估價法來說,成本法是最容易理解的,所有商品的價格,都是透過成本計算,再加上適當利潤而定出最終的售價。而不動產商品也一樣可以用「成本法」來做估價,不動產當中最大的兩個成本為土地及建物,故而使用「成本法」估價,也可分為土地及建物兩部份。


土地成本就是取得土地之價格總額;那建物的估價則是以興建所需之所有費用來評估成本,包括營造施工費、規劃設計費、廣告、銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。對於中古屋的估價,建物估價部分還要考慮折舊,如果是預售或新成屋,則不需考量折舊的問題。


對於我們在買新成屋以及預售屋的時候,才比較會用「成本法」來評估,或者是在缺乏比較標的物的情況下,才會運用。

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3.收益法

與另外兩種估價方法相比,「收益法」相對較為複雜。而「收益法」的評估價格的模式為「直接資本化」。

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「直接資本化」

指勘估標的未來一年期間之平均客觀淨收益(a),依照當時價格日期的適當之收益資本化率r(也就是年收租金投報率)推算勘估標的價格之方法,例如:台北目前普遍的收益資本化率為2~3%,在桃園大樓收益資本化率為3~5%。


範例1:
假設我在桃園買了一間電梯大樓,我每個月總收的租金約為2萬元,年收租金a(客觀淨收益)為24萬,在當地的收益資本化率r(年收租金投報率)約為4%,那房價P推估為:24/0.04(a/r)= 600萬


範例2:
假設我在台北買了一間電梯大樓,我每個月總收的租金約為3萬元,年收租金a為36萬,在當地的收益資本化率r(年收租金投報率)約為2%,那房價P推估為:36/0.02(a/r)= 1,800萬


範例3:
假設我在桃園買了一間公寓隔間套房,我每個月總收的租金約為3萬元,年收租金a為36萬,在當地公寓格套的收益資本化率r(年收租金投報率)約為7%,那此類型公寓房價P推估為:36/0.07(a/r)= 514萬

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(本文摘自法拍小哥著《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》,時報出版提供)


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