丈母娘推高房價?象牙塔外經濟學

識大局,不能只看快變數,還要看慢變數。這裡,我就跟大家說一個非常重要的慢變數。這個變數就是人口。

年來,房價一直是牽動著億萬中國人神經的話題。所有人都覺得房價高得不像話,所有人都相信房價還會繼續漲。為什麼房價會如此瘋狂呢?這背後的原因,有人說是土地供應,有人說是流動性過剩。其實,從長期來看,人口才是決定房價的主要因素。當中國進入高齡化時代之後,房子就會變得不值錢了。

這裡,我們從另一個角度談談人口因素對房價的影響,即人口出生性別比如何影響了中國的房價。

我們要介紹的是華人經濟學家魏尚進和張曉波的研究成果。魏尚進是哥倫比亞大學經濟學教授,曾經擔任過亞洲開發銀行首席經濟學家。

他是國際影響力最大的華人經濟學家之一。他們的論文發表在頂尖經濟學期刊《政治經濟學雜誌》(Journal of Political Economy)上。

故事要先從儲蓄率說起。中國的家庭儲蓄率非常高。1990 年,中國家庭的儲蓄率大約為16%,也就是說,在家庭的可支配收入中,有16%都存起來了,捨不得花。到了2007 年,中國家庭的儲蓄率上升到30%。

儲蓄率應該是比較穩定的,為什麼中國的儲蓄率在這段時間內上升的幅度如此之快?

當然,你可以說,這是因為中國人過慣了窮日子,捨不得花錢。但你看看中國的消費者,他們買起來可一點不像會省錢的樣子。你也可以說,這是因為中國的社會保障制度不發達,人們預期未來會有更多的不確定性,所以不得不存更多的錢。這些因素或許都有貢獻,但魏尚進和張曉波的研究表明,這些因素無法完全解釋中國家庭的高儲蓄率。

按照他們的解釋,還有一個重要的原因,就是人口出生的性別比。

由於男女比例失調,婚姻市場上男性的競爭壓力加大。所有家裡有男孩的家庭都坐不住了。在中國,結婚可不是你一個人的事,而是你們全家的事。為了給兒子增加競爭力,所有家裡有男孩的家庭就得存錢,以便給兒子買更大、更好的房子。

於是,這些家庭的儲蓄率就會提高,而房價也會被推高。所謂生個男孩是「建設銀行」,生個女孩是「招商銀行」,調侃的就是這件事情。

你可能恍然大悟了:哦,這說的不就是「丈母娘推高房價」論嗎?

在婚姻市場上,女方家長要求男方有房,沒房就別想娶走自己的女兒,於是,買房成了結婚的前提條件,房價怎麼可能不漲呢?

性別比導致全社會的儲蓄率提高

先別著急。經濟學家喜歡用一般均衡的思路,也就是說,經濟學家喜歡觀察一個變化引起的另一個變化,最後看到對全域的影響。處於儲蓄競爭中的家庭為了謀求兒子在婚姻市場上更有利的地位,爭相購買面積更大、價格更高的房子,由此推高了當地的房價。但是,那些只有女兒的家庭也有買房的需求,不是所有的女方家庭都有勢利眼的丈母娘,為了女兒的幸福,這些家裡有女孩的家庭只好也增加儲蓄,以便趕得上飛漲的房價,最終導致了全社會的高儲蓄率。這說起來也是一種「囚徒困境」:大家一起推高了房價,但娶不到媳婦的男人還是娶不到媳婦。

魏尚進和張曉波的計算表明,中國家庭儲蓄率在1990 年至2007 年間的上升,有一半能被失衡的性別比所解釋。他們還用2000 年的城鄉資料核對男女比例與房價的關係,發現性別比更高的地區不僅房價更高,而且房子的平均面積更大。這一作用在城市地區更為明顯,當地的性別比每升高0.1%,房子的單位價格就會增加3.7%,面積增大3.7%,從而使房子總價上升7.4%。

總結一下,這個故事的邏輯鏈大致如下:男女比例失調→婚姻市場上男性競爭壓力加大→養育兒子的家庭增加儲蓄→當地房價升高→養育女兒的家庭增加儲蓄→全社會高儲蓄率。

當然,有利亦有弊。魏尚進和張曉波在另一篇合作論文中談到,男女比例失調可能會激發男人們的企業家精神和努力程度,這對中國經濟可能會有積極的影響呢。

我在本文的結尾把提到的這兩篇論文列了出來,供有興趣的朋友深入鑽研。

這兩篇文章能夠預測未來的房價嗎?不能。魏尚進和張曉波的研究僅僅考慮了影響房價的需求方面的因素,沒有考慮影響房價的供給方面的因素。對於像北京、上海這樣的一線城市而言,房市更為複雜、扭曲,並非一個性別比就能解釋清楚的。

房價的歷史拐點

但是,這篇文章的意義在於,它給我們提供了一個重要的啟示:長期來看,人口才是決定房價的主要因素。要預測房價的長期走勢,人口數量、人口的流動、人口性別結構和年齡結構都是不可忽略的指標。

從年齡結構的角度看,房地產的需求主體是25 至44 歲的年輕人和中年人,有調查結果顯示,中國這一年齡層的購房群體占總購房人數的75% 左右。從國際經驗來看,隨著25 至44 歲年齡層的人口數量見頂,對房地產的需求也到達了頂峰,隨後房地產銷量會出現歷史性拐點。其中,日本的經驗最為怵目驚心。日本在1980 年代就出現人口高齡化,25至44 歲年齡層的人口數在1981 年至1991 年期間下降了21%,房地產泡沫也最終在1991 年破裂。感謝偉大的計劃生育政策,中國將提前進入人口高齡化。中國在2015 年就已經迎來了25 至44 歲人口總量的最高點,接下來將是加速的高齡化進程。

如果國際經驗適用於中國,那麼,未來幾年,中國將出現房價的下跌。想要準確地預測中國的房價是不可能的。影響房價的因素太多了,尤其是非市場的因素對中國的房價有著很深的影響。然而,我們需要牢記英格蘭銀行前任行長莫文.金恩(Mervyn King)的名言。莫文.金恩談到,金融危機的第一規律是:你認為不可能持續的事情,持續的時間會比你想像的長。金融危機的第二規律是:當危機爆發的時候,爆發的速度會比你想像的快。

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