看屋要像偵探 上下、左右看還要聽

正確的看屋流程是這樣的:首先去頂樓環顧四周環境,看看有無嫌惡設施(如墳墓、電塔、變壓器、加油站、焚化爐、殯儀館),順便看看公共樓梯間有沒有雜物和是否明亮、頂樓有沒有漏水、外牆有無剝落等。你在1樓地上看的是2D圖,到頂樓看,就變成看3D圖,會看到意想不到的事物,像是後巷棟距那麼近、隔壁透天鄰居蓋了一大片鴿舍、電信基地臺離社區這麼近……。

再詢問上下左右附近的鄰居、管理員,也可以選傍晚倒垃圾的時間,較容易遇到老鄰居,以便詢問有無凶宅、海砂屋、輻射屋。你的鄰居不見得有你想要的答案,反而是住在附近20年以上的婆婆媽媽,比較願意告訴你社區的歷史。

到實價登錄官網看信義房屋、永慶房屋成交資料庫,交叉比對成交行情。例如:中壢市大勇一街相同產品,在查實價登錄時,我會抓1年期間內的成交行情資料。

到銀行詢問可貸款多少金額,可以找2到3家交叉比對估貸款,抓個平均值,也可以順便了解銀行評估的市價是多少。通常銀行的評估都比較保守,所以只要買的比銀行估的市值還低,就一定有獲利空間。這個物件可以貸款幾成、自備款需要準備多少,通常是一個區間值,例如銀行估這間房子的市值為500萬到550萬元,事實上也就是如此。

最後一步,想好你的出價上限,例如500萬是我的出價上限,我建議你從打85折開始出價,再慢慢20萬、10萬、5萬的加上去。

要對行情保持敏感度,才能以低價買到你要的房子,所以,我都這樣做功課:

一、每天瀏覽591房屋交易網:每天花1小時上591房屋交易網瀏覽,訓練自己的數字感。可用篩選過濾最新刊登資訊,把標準盡量縮到最小範圍,看看有怎樣的租屋設備、租金會落在多少價位;電梯有管理和無管理的華廈,價格會差多少,以培養市場敏銳度。另外,也可以依區域搜尋相關網頁,如:中壢、中原大學。

二、到當地經營5年以上的仲介公司詢問:先找3家仲介公司,實際去看10間房屋類型,掌握和比較這10間的買賣和租金行情。將你的具體需求告訴房仲,由他幫你篩選好房或是培養良好關係,如果有發現適合你的房屋時,請他立即聯絡、推薦給你。我每週會去3家之前沒去過的仲介店,認識新仲介並跟他們聊聊最新的即時成交行情,或詢問自己上回有興趣的房子賣掉沒?賣了多少錢?藉此了解市場行情。

三、在地廣告出租(售)看板或是小蜜蜂廣告:我每個月會鎖定一個之前未做過功課的區域,去觀察當地的生活機能,沒事就騎車去繞一繞。如果周遭有很多掛在房子外的套房租屋(自售)看板,我會一一打電話去問有沒有空房,順便實際查訪一下租金行情,看空置率高不高,觀察人潮在每個時段的流量如何。不要小看這些訊息,長期累積下來,就能讓你熟悉市場的變化。

這麼做的重點是記住成交行情資訊或新的買方背景,有助於培養你對市場成交數字的敏感度,以及了解熱賣屋況類型。(本書摘自P32~37)

• 書名:羅右宸看屋學

• 作者:羅右宸

• 出版:大是文化

• 上市日期:2018/12/26

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