房市是否已回溫?當前購屋三大檢視指標

美中貿易戰促使台商大量回流,反送中讓香港人想移民台灣,頓時房地產又成為市井小民茶餘飯後的熱門話題,尤其是在錢多利率低情況下,房市再度呈現該跌不跌,甚至部分地區出現止跌回升現象。想請教莊教授,台灣房市在各項因素交互推波助瀾下,是否真已見到回溫跡象?

一般預測市場景氣大都會從預售推案銷售率與建造執照、使用執造以及買賣移轉棟數量進行交叉分析,不過就目前市場龐大空屋結構加以探討,未來無效空屋較多地區,滯銷情況勢必愈來愈嚴重。

日本有負資產的問題,台灣北中南各地差異大,台北市、新北市空屋較少,台中、台南及高雄則較多,只是部分訊息被部分預售完銷掩蓋而無法顯現真實市場情況,因此,購屋之前就應充分掌握以下三項重要指標。

一、預售推案量與銷售情況─據此直接研判餘屋與未來市場走勢

根據住展雜誌統計,北台灣2019年1至11月新成屋、預售屋推案量雖創10,071.7億元之歷史第四大量紀錄,惟仍較2018年同期減少約230億元,年減幅約2.2%(見附表)。

此外,住展雜誌預估2019年全年推案量應介於1.05兆至1.1一兆元之間,由以上數據可知,雖然推案量已略有增加,但建商對於未來市場走勢與推案仍步步為營,不敢貿然躁進,主要原因在於超過一兆元的推案量平均銷售率並未超過50%。

 

以下再就北台灣四大新建案推案地區分別彙整,以供參考。

1.第一名:新北市
累積逾4,000億元,較2018年增加約四百億元,年增幅約一成;其中又以板橋、新莊與三重這三個行政區推案量最大。
2.第二名:桃園市
累積案量約2,400億元,較2018年同期增約210億元,年增幅近一成;其中又以龜山、中壢、八德等行政區案量較大。
3.第三名:台北市
推案量約2,100億元,較2018年同期大減八百多億元,年減幅約二成八。
4.第四名:新竹地區
約1,086.8億元,較2018年減少一百多億,年減幅約一成。

其次,由於預售建案未必全部完銷,此可就今年一月住展雜誌公布資訊,台北市銷售中新成屋仍有少數係2012年完工,新北市仍有2008年完工,桃園市五年內完工者比比皆是,因此,選購新成屋之前就應先索閱使用執照,以確定完工日期,以免待售餘屋超過五年,形同中古屋,卻仍以新成屋價格進行議價。

二、購屋前應先索閱使用執照─五年內新成屋也是一個很好的選項

兩年來雖然預售屋推案大量增加,並且各地陸續完銷個案頻傳,不過有些地區新成屋去化仍不如預期,其中尤以板橋、新莊、淡水等重劃區,更累積為數可觀的新成屋,連帶中古屋也削價競銷,顯見市場景氣不如預期。

由於預售未必完銷,新成屋逐漸累增,因此,購屋之前就應先了解各區域待售新成屋數量與完工日期,最直接的方法便是索閱使用執照,從核發日期直接研判是否為五年內新成屋,俾據以作為議價多寡之基準。

此外,更值得追蹤觀察的是,新北市去年推案量高達二萬八千餘戶,其中,板橋、新莊、淡水等區域,都有逾三千戶的供給數量,而導致房價節節下修至每坪四十萬元以下。

三、投資客是否捲土重來?─投資+投機一向都是房價炒作元兇

通常預測房市景氣是否回溫的主要指標,大都會先從預售推案量與銷售率著手,尤其是投機客是否捲土重來就是一個相當重要的關鍵指標,2012與2013年出現紅單轉手之「秒殺」情況就是最佳例證。

2015年景氣轉折以來,雖然大家都預期房價會下跌,不過並不知道谷底在哪,近期則是在錢多利率低情況下,再度出現購屋保值與為子女置產情事,此一趨勢除往昔房市漲多跌少之歷史經驗,也可以從中央銀行公布之一年期定期存款牌告利率只有1.04%,並且十年期公債殖利率僅2.04%,此外,美國十年期公債利率1.80%,三十年期公債利率也僅2.26%。

很明顯的未來在低利率環境下,房價大跌的機率並不高,因此,政府壓抑房價的唯一工具可能只剩下稅率這一帖藥方,另一自然調節的因素則是人口變動趨勢。

深入了解實價登錄的真實內容─究竟隱藏哪些不實交易價格?

實價登錄不透明,買方始終無法得知真實的交易價格,有關這一點,只要參觀過預售建案接待中心者必然心得滿滿。首先,除非你真的選定某一戶,否則銷售人員不會告訴你真實價格,其因在於各戶位置與樓層價差很大,此外,又只會針對你所選定的那一戶列印價格與付款方式。

另外,除非你看過很多預售建案,真的夠內行,能夠一邊議價一邊談附加贈品,例如贈送車位、裝潢、家電等。其實,一般首購民眾都是在只知其一不知其二情況下下訂,而無法得知高房價當中所隱藏高級建材等應有的附加價值與議價訣竅,殊欠公允!

因此,今後政府更應積極推動「實價登錄2.0」之既定政策,俾免一般民眾在資訊落差下,仍將目前主管機關公布的「實價登錄」當作實際交易價格,而讓買方在不知不覺之中成了冤大頭。

(莊孟翰│理財周刊1013期)

文章來源:理財周刊


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