穆椿松:打房?打炒房?買房族該注意什麼?

上月央行宣布自12/08起有四項打房措施:第一,法人住宅貸款,第一戶只能貸6成,第二戶以上只能貸5成;第二,法人或建設公司的餘屋貸款一律不得超過5成;第三,自然人第三戶以上及高價房屋不得貸款超過6成;第四,建設公司的最高貸款成數為6.5成,並保留其中1成,待開工興建後始得給付。

其中,第一項及第二項對目前市場影響不大;第三項對投資客買3戶以上的部分比較有影響,目前台灣一年約有8-10萬戶的成交,其中3戶以上的部分約有10%,這對投資客的抑制很有幫助;第四項對建設公司的土地融資貸款,以選擇性信用管制來壓低貸款成數,對中小型建設公司而言是有壓力的,原本的銀行貸款數約7.5~8成左右,建設公司只要準備2~2.5成的自備款,現在則要準備4.5成,這對中小型建設公司在開發案上自有資金的準備要更充沛,否則無法開發。

此措施可能會帶來的結果有二:其一,對建商而言,土融的部分用選擇性信用管制,會使得土地的買賣速度放緩,抑制地價的飆漲,使開發速度變慢;其二,因購地速度趨緩,會使得地價漲幅降低,對未來房屋的供給量也會減少,會不會影響到下一波房市上漲的可能性,目前尚待觀察。

有人會問穆老師:「這波打房或打炒房會使房價下跌嗎?」先來看這波房價上漲的原因:

  1. 台商資金回流增加就業機會;
  2. 世界級的大公司,如:Google、Microsoft在台設立資料庫中心、研發中心或區域中心,增加不少就業機會、也增加不少台灣的新貴;
  3. 世界資金寬鬆,利率偏低,使股市及房市蠢蠢欲動;
  4. 造價上漲,2020年造價約比2019年同期漲了20%,就目前看來一時無法停止。

此措施會嚇阻建商、紅單炒作或第三戶以上的投資客,所以房價短時間內不會漲,但房價會跌嗎?前段所敘述的4項漲價原因,事實上都沒有明顯的改變,所以房價要跌的機會也不大,短期來看應該是房市降溫,價格持平,未來推案量略少,對房市而言屬於短空長多,一年後,房市還是會逐漸回溫,變成房價緩漲的型態,所以對年輕人、有需要購屋者,也應該在適當時機選擇適當產品。


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新業建設名譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎學歷
國立成功大學建築研究所 碩士


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