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德國住宅政策 成為穩定社會的力量

2018/06/14 | 專家傳真、學者觀點  

(本文作者  梁玲菁/國立臺北大學金融與合作經營學系兼任副教授)

歐洲城市公民意識興起,各國在教育上,讓民眾認知土地作為高投資報酬商品的有限性;在法律上明確地保障人民的住宅權,並將住宅合作社視為促進國家社會福利與住宅政策的一環,提供「可負擔的(房價與租金)住宅」,穩定國民生活與經濟發展。

*成立住宅合作社 維持居住正義

德國的住宅政策一向堅持公平正義,且實質房價與所得比呈負成長(異於各國正成長),這樣的公民文化甚至被視為經濟發展不可忽視的一環。德國於1862 年成立住宅合作社,隨後以「租賃住宅合作社」普及。在經歷兩德統一後,2011 年約有5百萬人居住在2,000 家住宅合作社的公寓中,至2016 年共有220萬個家庭,居住於住宅合作社的房屋;目前高達50.8%的民眾以租賃房屋居住,是歐洲最大的租賃市場。

整體而言,德國政府獎勵儲蓄後購屋,有多項支援性措施,民間合作金融體系的三層級制度也發揮效果,有47個住宅合作社同時設有社員的合作銀行或國民銀行(即台灣的信用合作社、儲蓄互助社),提供社區住民儲蓄、貸款金融服務,採行一人一票的民主參與和自治管理、自主財務、計劃性支出;在年度終了時,合作社會運用「公益金」在社區生態、環境維護上,並與不同的社群交流學習,甚至救濟貧困等,其屬於非營利性質機構,不是營利性的公司。

同時,為保護承租人利益,並遏制民眾投機,德國於1974年制定《住宅租賃法》與《經濟犯罪法》。規定房租漲幅若超過合理租金的20%,房客可向法庭申訴;如果超過50%,就構成犯罪,房東要被判刑。而《聯邦住宅補貼法》亦有補助租金差額的規定,由中央與地方各負擔一半;特別是對於家庭所得在35%級距以下的,政府就需提供公共住宅。

*跨世代與樂齡 共居無憂好生活

近年來,更以「老年生活品質保證」、「跨世代共居」為主要的發展目標。政府每年會整理盤點,推出該年度可供使用的土地範疇,讓民間申請興建。2017年民間提出23件申請案,其中在該年8月通過一案,係由「走出孤獨協會(Wege aus der Einsamtkeit)」7 個家庭共組住宅合作社興建案,交易價格以6折取得土地,2年興建完成,並依《合作社法》管理。

「走出孤獨協會」的創辦人Dagmar Hirche(許得夢女士)也曾來台說明,她是德國社會「活力樂齡」最有創意的代表人物之一,在過去服務的營利公司退休後,原公司仍支付她業務行銷主管的薪資,而她將這份薪資投入在銀髮族協助活動上,如平板數位學習、跨世代共居、跨代橋樑計劃(Generationsbruecke),關心新住民、難民或新移民,幫助他們化危機為轉機,促進銀髮族從漢堡車站走出孤獨,讓幼兒園的孩子和養老院的長者共食、共處。

「Altonaer儲蓄和建築合作社」(1892 年成立)是一種民間住宅合作社與儲蓄互助社功能的結合,讓長者生活有陪伴而無慮的機制,實行預防性儲蓄與支出計劃,貸款予所屬的住宅合作社,進行老年人及身心障礙者「生活舒適與輔助功能」的公寓設備改造,並不會僅僅依賴政府補助。

*新協力模式 注重教育、關懷與照護

除此之外,德國也相當重視落實合作教育與籌社,例如id22 非營利組織長期推廣青年合作教育,建立網絡、出版,推動共同勞動(Co-working)與共同居住(Co-housing)文化的住宅合作社。再以柏林城市的河岸生態住宅合作社(Coop Housing at River Spreefeld)為例,市民空間占5%,社區住民共用洗衣房、木工房、音樂室、運動房等占4%,私有住宅空間占80%,餘者為生活商業機能空間。讓有意願入住者與公部門從事前就一起參與計劃,發展長期住戶可負擔的房租,自己動手蓋房屋,落成後由居住的社員家庭互相照顧鄰居的長者、孩童,接納難民;創新社員以在地工作替代股金共組合作社,共同管理社區共有的、自產的再生能源。

這些經驗,結合著政府行政部門、NPO與合作社,以「新協力模式」創造一種尊重自然環境而跨世代關懷之共居,在地共勞增加收入而改善貧窮,對我國照顧身心障礙者家庭具有重大啟發意義,以結社力量興辦住宅合作社,70至80%社員家庭混和居住來支持20至30%弱勢家庭,從社區、社群互助關懷中,預防「雙老」或「三老」困境;也避免自閉兒在父母老去後,失去經濟力支持,被送至不同社區「流轉」的悲慘命運。

*借鏡德國 紓緩住宅問題

當前台灣住宅的房價與所得比例加劇,加深了社會於貧富不均、長者照顧、少子化、居住正義等問題,政府機制應借鏡美、加、德、法、日等各國經驗,從根本認知社會經濟的人本互助思維,並重視「社區住宅合作模式」,讓市民有機會以共同參與而實踐改善社會、經濟、環境、福利均衡的「多目標」,自主地從互助關懷開始,練習經濟民主參與管理,社區自治共決,應用於跨世代的土地開發與管理,將制度金融與社會金融適當運用,以紓緩相關經濟社會問題。