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都更的經濟川流

楊雅惠■臺大財務金融系兼任教授2017.08.04

都市更新,打造城市新風貌,提供家園美好藍圖。然而,都更之落實,並非一蹴可成,不少主客觀因素須予以考量。其所涉及之層面甚廣,對經濟活動有不少影響,有效益,亦有成本,須動員到各項經濟資源,種種條件必須齊備。1998年公布「都市更新條例」以來,都更之推動有成功之例,亦有擱淺之例。未來能否順利大步往前推動,與制度措施以及經濟活動有關。

 都更案例各有不同特質,較具急迫者,乃是危險或老舊房舍。全國尚有321 萬超過30年以上之老舊住宅,屋齡較長的住宅之危險性較高,宜儘速整飭打造牢固新屋。此外,都更可帶動不少產業的成長,具有產業聯鎖效果,包括營建業、不動產代銷業、金融業等;都更完成後激發文創、觀光旅遊餐飲業、百貨商業等,促進整體城區發展,且有助於企業之營運與成長。改善城市風貌與基礎設施後,可吸引外人來台投資,引進先進人才。諸項效益,為都更之意義加分。

 都更有效益,亦有不少成本,遂而造成延宕,使都更減分。居民須在都更啟動時遷移,另覓住處,花費時間與經費,並須適應新的居家環境。這段過度期間,是居民必須面對的現實。而且居民多會精密比較都更前後之成本效益,評估是否合算,以及異見能否協調相容,此乃成敗關鍵所在。都更涉及容積率高低、政府獎勵幅度、地區房價波動情況、權利變換,租稅負擔等等攸關權益問題。如果機制設計僵硬,則未能激發都更意願。

 設法降低實施成本,減少居民遷移的過度成本,是值得思考的方向。若能先行打造充裕之中繼住宅,解決都更居民在改建期間安居問題,降低其遷徙之搜尋時間與租賃成本,應有助於參與意願之提高。且若進一步與老年長照、以房養老等措施銜接,則更具實施意義。成本效益不但在個人層次上考量,在整體社會上亦需思慮。實施都更將動用到各種社會資源,必須兼顧效率與公平。政府之獎勵優惠幅度,宜考量該案對社會公益及外部效益之助益程度,除了使參與都更案者獲致效益外,如何惠及城鄉更多民眾,值得研商。

 都更對於經濟之影響,尚有諸多問題,有待釐清。到底都更是否推高房價,助長漲勢?能否透過住屋增加而平緩房價?政府的國民住宅政策如何切入?都市計畫之規劃有否檢討空間?能否同步改善基礎建設?對於當今經濟活動的聯鎖效果能量多少?這些是尚待研究之課題。在負面因素降低,正面因素增加後,方能順暢啟動都更。

 倘若實施案件符合市場需求,相關經濟資源自會選擇投入,包括金融體系可提供的多樣資金協助。銀行機構參與都更,無疑給予都更強心劑。都更所需資金項目,包括購地費用、興建費用、規劃設計費用、合建保證金、處理爭議之現金補償金,以及建物興建完工後之分戶貸款融資等。至於保險業務,諸如營造工程險與火險震險等,應可同時到位。

 金融業之信託服務,乃是另一項都更過程的重要支援。都更前置作業交由銀行提供產權信託,藉以穩定都更住戶的產權,減少地主因移轉而產生的變數。信託機制具有多項功能,由委託受託人集中處理作業以減少作業成本,隔離破產風險而降低開發風險,確保專款專用,財務專用。而推動實施都更者,若能逐一整合其他地主一併納入信託,更有加強效果。此外,金融界尚可因應需求,研發新種金融商品,彌補各階段資金缺口。

 動員人力資源, 法律人才、金融人才、建築人才、管理人才等,共同協力,方可能讓美好藍圖啟動落實。若企業界積極投入都更,則更容易邀集不同領域人才,結合跨領域知識,加速實施時程。相關法令也必須因應調整,考慮研修,包括都更法令、金融監理法令等配套措施。政府在提供獎勵,給予都更者優惠之際,若能有效納入都更與社會發展共利的措施,更為佳構。宜針對癥結所在,邀集瞭解市場動態、具有良策者,共同研商,重新考量制度措施之合宜性,致力打通任督二脈,疏通障礙關卡。

 都市更新,將舊有的籬圍翻新,於破壞之前須先慎思。嚴密的規劃,前瞻的視野,不可或缺。制度機制須合乎市場經濟的需求,讓各方均獲其利,方能獲致社會支持,形成經濟川流。

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