1. 手機版
  2. 生技網
  3. 機械展
  4. 台灣權王

劏房合法須慎重 防成樓價飆升推手

文/凌一雨2017.08.04

香港舊區的劏房(分間樓宇單位)問題存在已久,隨著樓價近年飆升,業主更傾向把單位分割成多個小單位出租,藉以賺取更高的租金。連現在已貴為財政司長的陳茂波,也曾被指在早年透過其妻持有的離岸公司經營劏房業務,陳茂波對此未曾否認,「劏房波」的汙名至今一直揮之不去。然而,新任運輸及房屋局長陳帆甫上任就提倡「資助劏房」計劃,建議政府動用公帑資助非營利機構在舊樓經營間隔出租單位。消息一出,馬上引來輿論對政府有意把劏房「合法化」的質疑。

被消費的居住權

走進北角一幢逾30年樓齡的大廈,地下大堂的左手邊有一暗角。陳先生乘著沒人時,打開牆上一個約一人寬的正方形鋼板,裏面原來別有洞天。陳先生一家六口蝸居在這個約100平方英尺、不見天光的「密室」已有3年。他們渴望趕快獲得政府分配公屋上樓,但還需要等多久?「不知道,希望儘快了,但很難講。只希望有個好點的環境讓孩子們讀書。」陳先生凝視著趴在雙層床上做功課的兩個孩子說。

劏房近年的興旺,與政府緊縮公營房屋政策有直接關係。回歸後首任行政長官董建華,在1997年首份施政報告中提出「八萬五」的宏圖大計,即政府每年提供不少於85,000個住宅單位(包括了公營和私營房屋),希望10年內讓七成家庭可以自置居所。不過隨之而來的亞洲金融風暴則重創香港經濟,樓市一落千丈。董建華在發展商的壓力下,2002年推出「孫九招」(因由房屋及規劃地政局長孫明揚負責推出而得名),將整個房屋政策扭向另一邊,完全交由市場來主導。

「孫九招」包括即時停止居者有其屋計劃、停止出售公屋、未來興建公屋的數量則由需求作主導等9項措施。政策一出,對樓市即時產生刺激作用。樓宇買賣合約總值在10個月裏大幅飆升13%。而想透過置業自住的小市民,卻成為被犧牲對象。「孫九招」最終導致香港新建成的公營及私營住宅量大幅減少。僅在2010年,香港僅有約19,800個住宅單位被建成,比起2001年的10萬個住宅單位落成的成績,大幅減少了八成。

由表中可見,在「八萬五」政策公佈後的4年間,是回歸後公屋興建量的高峰期,2000年的興建量高達46,800個,是自1979年以來最多的一年,公屋輪候(等候編配)人數亦是歷年最低的一年。但是「孫九招」推出後,公屋供應量大幅滑落,而輪候人數則是直線上升,單是2012年,輪候人數高達近23萬戶。香港住宅最終因為供應大幅減少而造成樓價和租金大幅上升。到2011年,香港的整體住宅樓價,已經超越1997年10月的昔日高位。

在23萬戶未獲編配公屋的基層市民中,不少人只能租住面積窄小、衛生環境差、存在不少安全隱患的劏房。相關數據則顯示出,2011年全港約有64,900人居住劏房。但是到了2013年,人數增加近2倍,高達171,300人。截至2015年,近20萬人在劏房居住,人均居住面積僅有62.4平方英尺。

合法不等於合理

屋宇署對於俗稱「劏房」的「分間單位」,較為具體的描述是:「一般是指在建築物原先經批准的建築平面圖上顯示的一個樓宇單位,被分間成兩個或以上的獨立房間。」屋宇署指這類劏房工程可能會引發樓宇結構性安全和消防安全等隱患。因為相關建築工程通常涉及拆除原建築的非結構性甚至結構性間隔牆而進行改裝,改動室內排水系統易導致滲水,加厚地台容易令樓宇負荷過重,開鑿額外通風口會影響樓宇結構的原有耐火性等問題。截至2011年,政府接獲到的有關投訴高達4,000宗。

雖然陳帆多次強調「資助劏房」計劃會合乎安全及衛生條件,但要符合《建築物條例》及《消防條例》等要求並非易事。正如一間560平方英尺的房子,分成幾個劏房後,要每間劏房都滿足透光、通風、消防等要求,恐怕很難在合法的情況下做得到。屆時如果政府要放寬限制,則無異等同於將現時的劏房合法化,政府將情何以堪呢?

陳帆早前聲淚俱下並數度哽咽說:「我們需要給市民、下一代希望,現任政府是有決心為市民提供適切居所」。「適切居所」源於聯合國於1991年所提出的「適切住房權」概念,意指任何人都有和平、安全而有尊嚴地居住在某處的權利。

香港社會服務聯會的「房屋政策工作小組」進一步提出,香港作為經濟發達地區,市民居住的房屋必須為「適切住房」,也即要符合基本安全、防火安全,以及衛生要求的住房。同時還要合理保障住客的穩定居住環境,以便住客有充足的個人發展空間以及鞏固家庭功能的能力,同時要能建立住客與鄰里以及社區之間的關係。因此,適切住房不只包括硬體,還需要包含市民居住生活的整體質素。

可是,香港的劏房遠遠未能達到上述標準。相反,社會普遍認為劏房是「負面標籤」,是不適切、不宜居、不理想、不能長住的環境。像住在北角的劏房戶陳先生,蝸居在見不到日光的「密室」,出入更要小心謹慎,一旦被人發現而舉報的話,一家六口將頓失居所。陳帆倡議的資助劏房計劃,能否在最低程度上讓巿民住在有尊嚴的環境呢,公眾對此有所疑慮。

官員一語 助長樓市狂飆

一直遊走於法律灰色地帶的劏房,因居住環境極為惡劣而被視為這個國際大都會的「黑暗面」產物。因此當「資助劏房」計劃一出,輿論旋即有了「劏房合法化」、「政府帶頭經營劏房」的質疑。政府此舉,客觀上給公眾的印象不是直面房屋問題,反會令目前活躍於租賃市場的劏房價格被進一步推高,對炙熱的樓市再加柴添薪。這些問題過往有跡可循。

早在2009年,香港政府有鑑於工業北移後許多工廠大廈空置率較高,於是提出活化工廠大廈計劃。讓業主可以較優惠地價,甚至免補地價改變工業大廈用途,帶動工業區轉型,善用土地資源。消息一出,原本不活躍的工廈一夜間成為炒家新貴,最終活化工廈計劃淪為另一樓宇炒賣活動,反而扼殺大量原本已進駐在工廈內的文創工作者的生存空間,因無法承受高昂租金而紛紛遷走。截至2015年,僅有一成工廈活化,但全港工廈的平均售價卻上升了172%,租金上升了63%。

在供不應求的情況下,劏房租金升幅遠非工廈可比。中文大學在2015年公佈的「劏房租金指數及住屋環境研究」報告就指出,全港劏房的租金指數是351,是一般小型住宅(甲類住宅)租金指數的2 倍。港島區和九龍區的劏房租金指數,是一般小型住宅租金指數的2.5倍。在劏房市場「錢景無限」下,甚至吸引了一些境外資金來經營。

新政府有決心要解決多年沉劏的房屋問題固然值得肯定,但應該提出更具針對性的短期措施,如以「過渡性房屋」計劃取代陳帆所提出的「資助劏房」計劃。政府更應重新審視香港公營房屋長遠規劃,興建配合人口增長幅度的公營房屋。若把本應取締的劏房進一步合理化、合法化,無疑只是飲鴆止渴。

本文來源:《多維TW》月刊021期

圖片來源:GettyImages

https://www.facebook.com/duoweitw/

每日新聞送到家,省時又便利!